Zahraniční investoři skupují celé bloky bytů, které nechávají ležet ladem nebo je po rekonstrukci prodávají s obrovskou přirážkou. Pražská střední třída mezitím ztrácí šanci na vlastní bydlení a je tlačena do stále dražších nájmů. Realitní makléřka Alice Wolf v rozhovoru pro pořad On the Ground na platformě FocusOn otevřeně popisuje, jak se česká metropole dostala do začarovaného kruhu vysokých cen a co by mohlo přinést změnu.
Situace na pražském realitním trhu dosáhla kritického bodu. Podle realitní makléřky Alice Wolf z Wolf Reality je Praha v rámci Evropy na nejhorší pozici, co se týče dostupnosti bydlení. „Co se týče Evropy, jsme na tom úplně nejhůře,“ konstatuje Wolf.
Na koupi bytu je dnes v Praze potřeba přibližně 18 průměrných ročních mezd, což je extrém i ve srovnání s dražšími lokalitami západně od českých hranic. Důsledky jsou dramatické pro všechny vrstvy obyvatel. „Ani střední třída už nemá možnost koupit si vlastní bydlení a musí do nájemního bydlení, které se také zvyšuje. Je to začarovaný kruh,“ vysvětluje Wolf.
Kombinace faktorů žene ceny nemovitostí nahoru
Vysoké ceny nemovitostí v Praze způsobuje kombinace několika problémů. Wolf identifikuje snížené úrokové sazby, vysokou poptávku a nízkou nabídku jako klíčové příčiny. Významnou roli však hrají i zahraniční investoři. „Hodně zahraničních investorů kupuje celé bloky činžovních domů a pak už je málo bytů pro standardní rodiny,“ popisuje Wolf jeden z hlavních problémů současného trhu.
Situace je umocněna omezenou rozlohou hlavního města. „Praha se nedá nafouknout, každý chce za lepší prací do Prahy,“ konstatuje makléřka. Tlak na pražský trh je tak neustálý a nabídka nových bytů nestačí pokrývat rostoucí poptávku.
Mikrobyty za 200 tisíc korun za metr čtvereční
Extrémní ceny na pražském trhu vedou k bizarním nabídkám mikrobytů o velikosti pouhých 15–25 metrů čtverečních za několik milionů korun. „Takový byt stojí čtyři, pět milionů a když si to vynásobíte těmi metry, jste na 200 tisících za metr čtvereční,“ vypočítává makléřka.
Tyto mikrobyty se objevují zejména v atraktivních lokalitách jako Karlín či Vinohrady. Wolf však vidí problém nejen v ceně, ale i ve společenských dopadech. „Lidé by neměli být tlačeni do takových mikrobytů. Je to sociální problém. Kdo tam bude bydlet? Samostatný jedinec, který nezaloží rodinu,“ varuje před negativními důsledky tohoto trendu.
Investoři versus mladé rodiny
Na pražském trhu se střetávají dva typy kupujících: ti, kteří hledají bydlení pro sebe, a investoři. Wolf má zkušenosti s oběma skupinami ze své praxe na Vinohradech. První skupinu tvoří lidé, kteří chtějí v dané lokalitě skutečně bydlet a jsou ochotni i přeplatit.
Na druhé straně stojí profesionální investoři se zcela odlišnou strategií. „Říkají mi: kupujeme byty před rekonstrukcí, už to je náš desátý byt v okolí, zrekonstruujeme ho a prodáme dráž,“ cituje Wolf typickou strategii investorských skupin. Makléřka se snaží v těchto situacích pomáhat rodinám, které byt skutečně potřebují.
Regulace jako možné řešení
Wolf vidí možné řešení v legislativní regulaci zahraničních investorů. „Pokud sem přijde velký investor s hotovostí a koupí spoustu bytů, které pak nechává prázdné, měla by existovat nějaká regulace,“ navrhuje makléřka.
Zároveň však zdůrazňuje, že by regulace neměla postihovat úspěšné jednotlivce. „Nemovitosti jsou stálicí investování a zavání to tím, že když je někdo úspěšný, tak mu to zdaníme,“ argumentuje proti plošnému zvyšování daní z nemovitostí. Místo toho prosazuje podporu prvního bydlení formou daňových úlev.
Stavební řízení a infrastruktura jako klíč k řešení
Jedním z často diskutovaných řešení je zrychlení povolovacích procesů. V Praze stavební řízení trvá průměrně sedm let, což značně omezuje nabídku nových bytů. „Pořád se o tom mluví, viděli jsme digitální stavební řízení a jak to dopadlo,“ kritizuje Wolf pomalé tempo reforem.
Problém však není pouze v rychlosti povolování, ale i v rostoucích nákladech výstavby. Jako příklad uvádí vlastní zkušenost z Průhonic: „Byt jsem si pořídila za 3,5 milionu, dnes tam je další etapa a ten samý byt, ještě zmenšený, stojí 9,5 milionu.“ Ukazuje tak, že ani rychlejší povolování by nemuselo vést k nižším cenám, kvůli drahým pozemkům a rostoucím nákladům.
Doporučení pro střední třídu
Wolf doporučuje střední třídě hledat alternativy na okraji Prahy, především starší zrekonstruované panelové byty. „Paneláky jsou dnes v hezkém stavu, zateplené, s novými výtahy,“ popisuje možnosti v lokalitách jako Letňany nebo Černý Most.
Jako nové trendy uvádí i kreativní řešení bytové nouze. „Hodně lidí to řeší tak, že rodiče mají pozemek a mladí si tam dají mobilní dům, protože si už nemohou dovolit ani hypotéku, ani nájem,“ popisuje Wolf netradiční způsoby, jak mladé rodiny překonávají bytovou krizi.
Role státu a obcí v řešení krize
Wolf kritizuje pasivní přístup státních institucí k bytové krizi a navrhuje systémová opatření. „Stát by měl dát více peněz obcím a podporovat výstavbu nájemních nebo družstevních bytů,“ doporučuje konkrétní kroky.
Jako pozitivní příklad uvádí družstevní bydlení z minulosti. „Moji rodiče stavěli družstevně, spláceli to celý život a nakonec to měli v osobním vlastnictví. Taková podpora rodin se vytratila,“ vzpomíná na fungující model dostupného bydlení. Podle Wolf je absurdní, když „rodina vydělává dobré peníze, pracuje celý život a nemůže si dovolit své vlastní bydlení.“
Výhled do budoucnosti
Navzdory tíživé situaci na trhu zůstává Wolf optimistická. „Světýlko v tunelu člověk musí vidět pořád, jinak by tu práci nemohl dělat,“ vysvětluje svůj přístup. Zároveň však upozorňuje na dramatickou generační změnu v dostupnosti bydlení.
Wolf vidí možná řešení v kombinaci legislativních změn, urychlení stavebních procesů a pomoci developerům. „Je to začarovaný kruh, ale východiska určitě jsou. Jenom chtít,“ uzavírá s tím, že podle ní „se lidem moc nechce“ tyto problémy skutečně řešit.
Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:
- Proč Wolf říká, že se jí nelíbí trend mikrobytů a jaké konkrétní sociální dopady v nich vidí?
- Jak Wolf popisuje situaci, kdy se jí sejde pět zájemců o jeden byt a jak rozhoduje mezi mladou rodinou a investorem?
- Jaký konkrétní příklad uvádí Wolf o vývoji cen bytů ve své lokalitě v Průhonicích?
- Co Wolf říká o mobilních a modulových domech jako alternativním řešení bydlení pro mladé?
- Proč Wolf kritizuje myšlenku „tak to je i na Západě“ a jakou roli vidí pro družstevní bydlení?
Autor: redakce
FocusOn je zpravodajský web zaměřený na nové trendy v ekonomice s důrazem na využívání moderních technologií.
