Cesta k vlastnímu bydlení je pro Čechy nejhorší za poslední dekádu. Zatímco v roce 2015 stačilo na pořízení bytu nebo domu zhruba sedm ročních příjmů, dnes je potřeba více než dvanáct. Osm z deseti lidí, kteří nebydlí ve vlastním, považuje bydlení za nedostupné. Generální ředitelka Modré pyramidy Monika Truchliková v rozhovoru pro FocusOn popisuje, proč se situace zhoršuje, jaké chyby lidé dělají při financování bydlení a proč se bez hypotéky dnes vlastní bydlení prakticky neobejde.
Dostupnost vlastního bydlení se v Česku za posledních deset let výrazně zhoršila. Podle indexu, který sleduje poměr ceny nemovitosti k ročnímu příjmu domácnosti, došlo k zásadnímu posunu.
„V roce 2015 jste v České republice potřebovali na pořízení vlastního bydlení zhruba sedm ročních příjmů. V loňském roce už toto číslo převýšilo dvanáct,“ říká Monika Truchliková.
To podle ní znamená, že cesta k vlastnímu bydlení je dnes výrazně náročnější než dříve. Lidé musí začít spořit dříve, spořit déle nebo odkládat vyšší část příjmu. A často ani to nestačí.
„Daleko více než v minulosti se zapojují rodiny: rodiče, prarodiče – a lidé také častěji pořizují bydlení až ve dvou, když mají stabilního partnera,“ dodává.
Češi chtějí vlastní bydlení víc než Němci. Jde o jistotu
Touha po vlastním bydlení je v Česku mimořádně silná. Podle průzkumů chce vlastní byt nebo dům 88 procent Čechů. V Německu je to zhruba polovina populace.
Podle Truchlikové jde o kombinaci historických a kulturních faktorů. „Naši rodiče a prarodiče se díky privatizaci často dostali k vlastnímu bydlení a tento vzorec se snažíme opakovat,“ vysvětluje. Dalším faktorem je potřeba jistoty. „Češi si prošli turbulentními obdobími a vlastní bydlení jim dává pocit stability a bezpečí,“ říká.
Rozdíl je také v nájemním trhu. Zatímco v Německu je běžné bydlet celý život v nájmu a nájemníci jsou silně chráněni, v Česku je trh nájemního bydlení méně stabilní a dlouhodobě méně atraktivní.
Mladí zůstávají déle v nájmu nebo u rodičů. Ne z volby, ale z nutnosti
Téměř polovina mladých Čechů dnes bydlí v nájmu a zhruba třetina stále u rodičů. Podle Truchlikové nejde o životní styl, ale o důsledek trhu.
„Výstavba neroste tempem, které by odpovídalo poptávce. V nejbližší době proto bohužel neočekávám výrazné zlepšení dostupnosti bydlení,“ říká. Podle ní se doba, po kterou budou mladí lidé odkázáni na nájem nebo bydlení u rodičů, může ještě prodlužovat. A to zejména ve velkých městech, kde ceny nemovitostí rostou nejrychleji.
Bez hypotéky to nejde. Spoření samo nestačí
Přibližně 53 procent Čechů spoléhá při pořízení bydlení na hypotéku. Podle Truchlikové není správné stavět proti sobě hotovost a úvěr.
„I když si pořizujete bydlení na hypotéku, musíte nejdřív naspořit minimálně 20 procent hodnoty nemovitosti,“ vysvětluje.
V prostředí, kde ceny nemovitostí rostou často dvojciferným tempem, se podle ní kombinace úspor a hypotéky ukazuje jako nejrychlejší cesta k vlastnímu bydlení.
„Naši klienti často říkají, že kdyby si nemovitost na hypotéku nekoupili, nikdy by si na ni nenaspořili – za pět nebo deset let by byla ještě dražší,“ říká.
Hypotéky jsou běžné. Český trh žádnou krizi nezažil
Generace Z vnímá hypotéku jako standardní nástroj. Podle Truchlikové je to výsledek dlouhodobě stabilního hypotečního trhu.
„Česká republika nezažila žádnou zásadní hypoteční krizi. To vedlo k tomu, že mladí lidé s hypotékou počítají jako s běžnou cestou k bydlení,“ říká. Zásadní je ale správné nastavení splátky. Hypotéky jsou závazkem na 25 až 30 let a musí být dlouhodobě udržitelné. „Splátka by neměla převýšit zhruba polovinu příjmu domácnosti,“ upozorňuje. Průměrná měsíční splátka hypotéky se dnes podle jejích slov pohybuje mezi 22 a 27 tisíci korunami.
Úspory energií
Velkým tématem jsou také rekonstrukce a energetické úspory. Podle dat Modré pyramidy dokážou komplexní úpravy výrazně snížit měsíční náklady. „Zateplení, výměna oken nebo instalace tepelného čerpadla mohou snížit náklady na bydlení o 40 až 60 procent,“ říká Truchliková.
V řadě případů jsou úspory srovnatelné s výší splátky úvěru na rekonstrukci.
„Máme klienty, kteří ušetří měsíčně víc, než kolik splácí,“ dodává. Pomáhá i fakt, že úvěry na bydlení se dnes pohybují kolem pěti procent, v některých případech – při kofinancování – dokonce kolem tří procent.
Nájemní bydlení poroste, ale Češi se vlastního nevzdají
Podíl nájemního bydlení v Česku dnes dosahuje zhruba 25 až 27 procent. V Německu je to kolem 50 procent. Podle Truchlikové se k této úrovni Česko v dohledné době nepřiblíží.
„Podíl nájemního bydlení poroste, ale spíš z nutnosti než z volby. Touha po vlastním bydlení u Čechů zůstane,“ říká.
Rozdíl vidí i v mentalitě. Němci jsou podle ní flexibilnější, častěji se stěhují za prací a vnímají nájem jako standardní volbu. Češi jsou konzervativnější a méně mobilní.
Stát musí zrychlit výstavbu. Banky zjednodušují procesy
Klíčem ke zlepšení dostupnosti bydlení je podle Truchlikové rychlejší výstavba.
„Potřebujeme zrychlit stavební řízení a rozšířit plochy určené k bytové výstavbě,“ říká.
Za důležitou považuje i debatu o vyšší zástavbě ve velkých městech.
Banky mezitím pracují na zjednodušení procesů. „Letos spouštíme digitální komunikaci s katastrem. Klient už nebude muset nic vyřizovat, uděláme to za něj,“ popisuje. Takzvaná „jednoduchá hypotéka“ se dnes v ideálním případě dokáže vyřídit během tří až pěti dnů a tvoří zhruba čtvrtinu nové produkce.
Hypoteční trh letos dál poroste. Stagnaci zatím nečekáme
Ani výhled do letošního roku není podle Truchlikové pesimistický. „Očekáváme, že hypoteční trh bude dál mírně růst. Stagnaci zatím nečekáme,“ říká.
Určitý vliv mohou mít chystaná opatření České národní banky, zejména u investičních hypoték. Bankovní sektor ale podle ní jedná s regulátorem tak, aby pravidla dávala smysl a nebrzdila trh zbytečně.
Regiony mohou zůstat prázdné. Nerovnováha se prohloubí
Závěrem upozorňuje na další riziko: nerovnováhu mezi tím, kde byty jsou a kde lidé chtějí bydlet. „Starší generace budou opouštět bydlení na venkově a v menších městech, ale mladí tam často bydlet nechtějí,“ říká. Podle ní se tak může v horizontu pěti až deseti let situace ještě zhoršit: zatímco ve velkých městech bude bydlení nedostupné, v regionech může vznikat přebytek prázdných nemovitostí.
Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:
- Jak přesně se počítá index dostupnosti bydlení a proč se tak rychle zhoršil?
- Proč hypotéky v Česku nikdy nespustily krizi, jako tomu bylo v zahraničí?
- Kdy se vyplatí rekonstrukce financovaná úvěrem a kdy ne?
- Jaké změny chystají banky v digitalizaci hypotečního procesu?
- Proč mohou některé regiony zůstat plné prázdných domů, zatímco města budou přeplněná?
Autor: redakce
FocusOn je zpravodajský web zaměřený na nové trendy v ekonomice s důrazem na využívání moderních technologií.
