Byty za 4 miliony? Mají 16 metrů a jsou rychle pryč, vysvětluje makléř novou realitu

Mikrobyty o velikosti kolem 16 m² se v Praze prodávají za částky přesahující čtyři miliony korun a patří k nejrychleji obchodovaným nemovitostem na trhu. Zároveň se průměrná velikost bytů za poslední dekádu snížila o více než deset metrů čtverečních. Trendy, které mění dostupnost bydlení i investiční chování, přibližuje realitní makléř Jakub Kaláb v pořadu On the Ground na platformě FocusOn.

Byt o velikosti 16 metrů čtverečních za více než 4,3 milionu korun zní na první poslech jako realitní absurdita. Přesto jde o reálně obchodovaný produkt, který si své kupce nachází. Podle Jakuba Kalába jde o plnohodnotné jednotky, nikoliv provizorní místnosti bez základního zázemí.

„I když ty částky působí extrémně, pořád se bavíme o plnohodnotném bytě s koupelnou a kuchyní. Není to prostor pro rodinný život, ale spíše základna pro lidi, kteří většinu času tráví mimo domov,“ říká Kaláb.

Právě hranice 16 m² podle něj představuje praktické minimum, kam lze ještě ergonomicky umístit základní funkce bydlení. Menší jednotky, které se občas objevují v inzerci, už podle něj nesplňují elementární požadavky na byt. „U osmimetrových jednotek už si neumím představit běžné fungování. Tam už nejde o byt, ale o místnost, která se snaží být prodána jako byt,“ dodává.

Kdo mikrobyty kupuje a proč se prodávají tak rychle?

Hlavními kupci mikrobytů nejsou lidé hledající vlastní bydlení, ale investoři. Kaláb potvrzuje, že u nedávných transakcí tvořili investoři drtivou většinu zájemců. Klíčovou roli přitom hraje absolutní cena, nikoliv cena za metr čtvereční.

Cena mikrobytů se dnes v Praze pohybuje mezi 260 až 270 tisíci korunami za metr čtvereční, což je výrazně nad průměrem trhu. Přesto je o ně větší zájem než o velké byty.

„Zájemci dnes koukají hlavně na celkovou částku. Řeknou si, že kupují byt v Praze za čtyři miliony, v dobré lokalitě, který se dá rychle pronajmout. To je pro investory klíčové,“ vysvětluje Kaláb.

Z pohledu likvidity mají malé byty výraznou výhodu. Zatímco stometrové a větší byty hledají nájemce i kupce obtížněji, mikrobyty se podle makléře pronajímají velmi rychle, což z nich dělá atraktivní investiční nástroj.

Výnosy, nájmy a realita investování do mikrobytů

U mikrobytů se výnosy z dlouhodobého pronájmu pohybují relativně nízko. Konkrétní příklad bytu prodaného za 4,3 milionu korun ukazuje nájemné zhruba 14 až 16 tisíc korun měsíčně plus služby.

Hrubá roční výnosnost se tak pohybuje mezi 3 až 4 procenty. Pro investory však nejde o jediný parametr. „Investoři dnes hodně počítají s růstem hodnoty nemovitosti. Aktivní výnos z nájmu je kolem tří až čtyř procent, ale klíčová je pasivní návratnost, tedy růst ceny nemovitosti v čase,“ říká Kaláb.

V posledních letech se ceny nemovitostí zvyšovaly tempem 5 až 10 procent ročně, v některých obdobích i více. Investoři navíc pracují s volnou zástavou bytu, což jim umožňuje další financování.

Byty se zmenšují, ceny rostou. Rodiny ztrácejí šanci

Průměrná velikost bytů v Česku klesla za posledních deset let z přibližně 90 m² na 77 m². Podle Kalába nejde o to, že by lidé velké byty nechtěli, ale o jejich nedostupnost. U bytu o velikosti 90 až 100 m² v lepší pražské lokalitě se dnes cena běžně pohybuje mezi 15 až 17 miliony korun, často i výše. Pro běžnou rodinu bez významného majetkového zázemí je taková investice prakticky nedosažitelná.

„Pokud nemá rodina dědictví nebo výraznou finanční podporu, na takové bydlení jednoduše nedosáhne,“ konstatuje Kaláb. Zároveň upozorňuje na paradox českého trhu: přibližně 70 až 80 procent domácností žije ve vlastním bydlení. Růst cen tak sice zhoršuje dostupnost bydlení pro nové kupující, ale zároveň zvyšuje majetek těch, kteří nemovitosti již vlastní.

Nájemní bydlení: nutná alternativa s vážnými limity

S rostoucími cenami se stále častěji mluví o nájemním bydlení jako alternativě k vlastnictví. Podle Kalába však v současném legislativním nastavení nejde o plnohodnotnou náhradu.

Většina nájemních smluv se uzavírá pouze na jeden rok. Důvodem jsou obavy pronajímatelů z neplatičů a zdlouhavých soudních řízení. „Pro rodinu s dětmi je roční jistota bydlení extrémně krátká. Pronajímatel nemusí smlouvu prodloužit a během roku se může stát cokoliv,“ upozorňuje.

Změna by podle něj mohla přijít pouze s efektivnějším řešením vystěhování nepoctivých nájemníků. Pokud by se riziko pro pronajímatele snížilo, byli by ochotni uzavírat smlouvy na tři až pět let, což by zásadně zvýšilo stabilitu nájemního bydlení.

Praha versus regiony: kde dává investice smysl

Kaláb doporučuje investorům především jedno: investovat v lokalitě, kterou dobře znají. Zatímco Praha nabízí stabilitu a dlouhodobý růst, krátkodobé cash flow zde často nedává smysl.

U běžného bytu 2+kk za 7 až 8 milionů korun vychází měsíční splátka hypotéky při současných sazbách kolem 35 až 38 tisíc korun, zatímco nájemné se pohybuje kolem 25 tisíc. Bez vyššího vlastního kapitálu tak investice generuje negativní cash flow.

V regionech a menších městech nad 10 tisíc obyvatel může být situace opačná. Nižší pořizovací ceny, slušná poptávka po nájmu a vyšší relativní výnosy mohou z investice udělat zajímavější variantu než v hlavním městě.

Regulace, výstavba a budoucnost měst

Podle Kalába není řešením regulovat, jaké byty developeři staví. Naopak klíčem je zrychlení stavebního řízení a zvýšení nabídky. „Pokud se zefektivní stavební řízení a zvýší se nabídka, přestane poptávka tlačit ceny nahoru. Regulace typu ‚stavte jen velké byty‘ by mohla vést k tomu, že se nebude stavět vůbec,“ varuje.

Budoucnost Prahy a dalších měst je podle něj obtížné přesně predikovat. Pokud se legislativní procesy zrychlí, může se situace postupně stabilizovat. Pokud ne, trend mikrobytů a přesunu rodin na periferii bude pravděpodobně pokračovat.

Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:

• Jaké konkrétní typy investorů dnes mikrobyty kupují a jak o investicích přemýšlejí?
• Jak funguje práce s volnou zástavou nemovitosti v praxi?
• Proč jsou některé regionální investice paradoxně výhodnější než Praha?
• Jaké chyby lidé nejčastěji dělají při investování do bytů mimo velká města?
• Jaké scénáře vývoje bydlení v Praze Jakub Kaláb osobně považuje za nejpravděpodobnější?