Český realitní trh připomíná parní kotel. Ceny nemovitostí dál rostou, výnosy z nájmů se propadají a investoři i běžní kupující ztrácejí jistotu, čeho se vlastně držet. Podle investora a nákupčího nemovitostí Marka Cifra jsme se ocitli ve spekulativní fázi trhu, kde víra v nekonečný růst převažuje nad realitou. V pořadu On the Ground na platformě FocusOn vysvětluje, co stojí za současným napětím, proč se od regionů odvrací i ostřílení investoři a jak může rok 2030 změnit podobu českého bydlení.
Ještě před pár lety působilo zdražování nemovitostí dramaticky. Dnes je realita ještě podstatně tvrdší. Ve druhém čtvrtletí 2025 vzrostly ceny bytů meziročně o 14 %, a Češi tak potřebují na vlastní bydlení více než 13 hrubých ročních platů. To je jeden z nejhorších poměrů v Evropě.
Cifr popisuje napětí na trhu jednoduše: zatímco ceny bytů rostou jako po „hokejce“, příjmy domácností po očištění o inflaci spíše stagnují. „Kupní síla se od cen nemovitostí odpojila. Ten rozdíl roste už několik let, a to nebezpečně rychle,“ říká.
Tento nesoulad podle něj nevytváří zdravé prostředí. Investiční výnosy klesají, nájemné už růst cen bytů dávno nedohání a investoři se tak stále častěji spoléhají jen na to, že za rok či dva prodají za víc. „Trh je delší dobu ve spekulativní fázi. Lidé očekávají výnosy, které nejsou realistické,“ pokračuje.
Regiony přestávají dávat smysl
Rozdíl mezi Prahou a regiony dnes není jen v ceně za metr čtvereční, ale hlavně v dynamice trhu. Zatímco v Praze a Brně je poptávka stabilní, regionální trhy jsou podle Cifra stále více postavené na investorech – a to představuje zásadní riziko.
Moderátor připomíná typický argument investorů: proč kupovat v Praze za 200 tisíc za metr, když v Ústí stojí metr jen kolem 40 tisíc? Cifr odpovídá nekompromisně: „Ústí je investičně přeexponované. Lokální obyvatelé na byty nemají. A když budete chtít jednou prodat, komu? Dalším investorům, kteří budou čekat stejný růst? To nedává smysl.“
Podobně varuje i před Ostravou, která za poslední dva roky vyrostla o 100 %. Tento růst podle něj nevychází z fundamentů, ale ze spekulací. „Vypadalo to jako jackpot, ale takový růst není zdravý. Proto tyto byty prodáváme,“ říká.
Přesun kapitálu zpět do velkých měst: Praha a Brno jako bezpečné přístavy
Cifr vysvětluje, že v posledním roce a půl ve velkém restrukturalizuje portfolia svých klientů. Prodává byty v okresních městech a přesouvá kapitál zpět do největších center.
„Stahujeme portfolia do Prahy, Brna a částečně Olomouce či Hradce. Velká města mají stabilní poptávku a dávají větší jistotu, že nemovitost udrží hodnotu,“ říká.
Proč nevsadit na regiony s nižšími cenami a vyššími nájmy? Cifr odpovídá: „Tam už růst proběhl. A další není na čem stavět.“ Je to podle něj logický vývoj: jakmile regiony doženou svou „diskontní“ pozici, vrací se investoři k jádrovým lokalitám.
Dnes se investovat stále dá. Ale jen pokud víte přesně proč
Cifr tvrdí, že investice do nemovitostí se dnes vyplatí už jen úzké skupině lidí – zejména těm mladším, s dlouhým horizontem a chutí pracovat s finanční pákou.
„Pokud vám dává smysl spekulovat na kapitálový výnos, jde investovat i dnes. Ale musíte vědět, co děláte. Dlouhodobé záporné cash flow je cena za budoucí zisk. A musíte si položit otázku, zda to psychicky i finančně zvládnete,“ vysvětluje. Jedna věc je však podle něj naprostý omyl: „Kalkulace typu ‘teď koupím draho, ale za rok refinancuji hypotéku na 2,5 %’ jsou iluze. To se nestane.“
Nájem není selhání. Pro mnoho domácností je to dnes nejlepší strategie
Marek Cifr sám žije v nájmu a tvrdí, že je to racionální rozhodnutí podložené čísly:
„Hypotéka na byt, který bych chtěl, by byla kolem 75 tisíc měsíčně. Nájem platím 35 tisíc. Rozdíl investuji a vydělává mi to víc, než by mi dávalo vlastní bydlení.“ Zároveň dodává, že tato strategie není vhodná pro každého.
Ale pro mnoho lidí je nájem ekonomicky smysluplnější než hypotéka „na krev“: „Tohle není mentálně jednoduché. Jsme jedna z prvních generací, která začne bydlení takto počítat, ne jen cítit.“
Rok 2030 jako zlom: demografie přinutí stát zvýšit daň z nemovitostí
Jedna z nejzásadnějších částí rozhovoru přichází ve chvíli, kdy Cifr mluví o budoucí daňové zátěži.
Podle něj se v roce 2030 sejde několik faktorů:
- do důchodu najednou odejde 300 tisíc lidí,
- stát bude muset zvýšit příjmy,
- a zdanění práce už není kam posunout.
Proto očekává zvýšení daní z kapitálu, včetně nemovitostí: „Česko je z hlediska zdanění majetku daňový ráj. To se prostě změní.“
Pro investory má jasnou radu: „Pokud kupujete nemovitost s horizontem 7–10 let, počítejte od roku 2030 minimálně s 15% zdaněním příjmu z nájmu.“
Energetické normy: skrytý problém, který může zasáhnout hlavně regiony
V druhé polovině rozhovoru se dostává ke stále aktuálnějšímu tématu: energetické náročnosti a zelených standardů. A je zde až překvapivě konzervativní: „V okresních městech vlastní byty lidé, kteří se neshodnou ani na nových oknech, natož na fotovoltaice nebo změně vytápění. A požadavky roku 2040 budou tvrdé.“
Právě proto dnes nakupuje především nové developerské projekty s kvalitními energetickými štítky. Regulační riziko je podle něj v budoucnu zásadní.
Co má dělat mladý člověk? Jednoduchá odpověď neexistuje
Na otázku, zda má mladý pár raději jít do nájmu, nebo rovnou kupovat, Cifr odmítá dát univerzální odpověď. „Když vám příjmy rostou rychleji než ceny bytů, vyplatí se počkat. Když naopak utíká trh, kupte dříve, ať jste v něm. Ale hlavně nekupujte bez rezerv. To je nejčastější důvod osobních finančních katastrof.“
Varuje před jedním typickým scénářem: rodina koupí dům „na doraz“, ale po narození dítěte přijde šok – menší příjem a nutnost oprav. „Pak se může z vysněného bydlení stát past.“
Realitní budoucnost? Nájemní bydlení – ale ne hned
Cifr dříve předvídal, že trh bude směřovat k institucionálnímu nájemnímu bydlení. Dnes je opatrnější: „Instituce nejsou připravené nabídnout kvalitní službu. Reference nájemníků u některých velkých hráčů jsou katastrofální.“ Budoucnost nájemního bydlení tedy podle něj přijde – ale konkrétní podoba a časování jsou zatím otevřené.
Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:
- Jaké konkrétní trhy a projekty považuje Cifr za nejrizikovější – a proč je na seznamu i jeden známý pražský developer?
- S jakými reálnými příběhy o selhání investičních fondů se v praxi setkal?
- Jak konkrétně probíhala remodelace portfolií, která investorům během dvou let přinesla přes 120% výnos?
- Jaká data Cifr sleduje při odhadu budoucího vývoje cen a kterým ukazatelům investoři nerozumějí?
- Jaké scénáře růstu cen vidí pro Prahu, Brno a Ostravu do roku 2030?
Autor: redakce
FocusOn je zpravodajský web zaměřený na nové trendy v ekonomice s důrazem na využívání moderních technologií.
