Vznikne nová pražská čtvrť. Na Vyšehradě vyrostou mikrobyty od 20 metrů čtverečních

Praze podle odhadů developera Milorada Miškoviće chybí přibližně 155 tisíc bytů. Zdlouhavé povolování staveb přitom komplikuje nejen novou výstavbu, ale také plánování návratnosti investic. Zakladatel a spolumajitel společnosti Karlin Port Real Estate v pořadu RealChat na FocusOn.cz představil plány na investice za 5,5 miliardy korun, přiblížil fungování realitního fondu, který podle jeho slov od založení dosahuje čistého ročního výnosu 13,21 procenta, a vysvětlil, proč věří mikrobytům i zahraničním trhům.

Spotify

Milorad Mišković působí na českém realitním trhu více než 30 let. V devadesátých letech byl u příchodu prvních významných zahraničních investorů a později se podílel na proměně pražského Karlína. Dnes stojí za developerskou společností Karlin Port Real Estate a realitním fondem Opportunity Real Estate Fund (OREF).

Fond funguje téměř čtyři roky a podle Miškoviće aktuálně spravuje aktiva v hodnotě 1,4 miliardy korun. Čistá hodnota aktiv (NAV) dosahuje 350 milionů korun. Fond je určen kvalifikovaným investorům, přičemž minimální investice činí jeden milion korun.

„Jedním z hlavních důvodů, proč jsme fond založili, nebyly pouze daňové výhody. Chtěli jsme se prostřednictvím fondové struktury věnovat investorům trochu jiným způsobem,“ vysvětluje Mišković.

Specifikem developerských fondů je delší doba vázanosti investice. V případě OREF jde standardně o čtyři až pět let, pro vybrané investory ale společnost vytvořila akciovou třídu s tříletým investičním horizontem.

Stavební povolení může trvat i deset let

Právě délka povolovacích procesů je podle Miškoviće jedním z největších problémů českého developmentu. Investoři musí počítat s tím, že mezi nákupem pozemku a samotnou realizací projektu mohou uplynout roky. To komplikuje plánování návratnosti kapitálu i nastavení investičních fondů.

„Kdyby povolování fungovalo jako v jiných zemích nebo jako u nás do roku 2014, mohl by být lock-up kratší, klidně tři roky. Kvůli tomu, že se nedá předvídat, jak dlouho budeme řešit povolení, musíme mít jistotu,“ vysvětluje Mišković.

U některých projektů, které společnost vlastní mimo fond OREF, podle něj trvá stavební povolování sedm, osm, nebo dokonce deset let. Delší investiční horizont tak nemusí znamenat vyšší výnos, ale především potřebu počítat s nejistou délkou povolovacího procesu.

Nové fondy a investice za 5,5 miliardy korun

Společnost Karlin Port Real Estate uzavřela v květnu 2026 spolupráci s českým investorem, který se zavázal během tří let investovat pět miliard korun. Dalších 500 milionů vloží samotná společnost. V rámci spolupráce plánuje vznik dvou nových fondů, z nichž jeden se zaměří na pražské pozemky bez stavebního povolení.

„Rozhodli jsme se založit fond, který bude investovat do pozemků v Praze, kde existuje územní plán, ale zatím není stavební povolení. Budeme tedy investovat do rizikovějších projektů a posouvat je až do fáze stavebního povolení,“ vysvětluje Mišković.

Jedním z připravovaných projektů je rozsáhlé území na rozhraní Prahy 4 a Prahy 10, kde by měla vzniknout nová městská čtvrť s převahou rezidenční výstavby.

Praze podle developera chybí 155 tisíc bytů

Za jeden z největších problémů pražského trhu považuje Mišković nedostatek bydlení. Podle propočtů, které provedl se svými partnery, chybí hlavnímu městu přibližně 155 tisíc bytů.

„S několika našimi partnery jsme spočítali, že deficit bytového fondu v Praze dosahuje 155 tisíc jednotek. Když se podíváme na počet dokončených bytů v minulém roce, někdo uvádí šest tisíc, někdo až 6 800. Je tam obrovský nepoměr,“ upozorňuje Mišković.

Nádraží Vyšehrad nabídne 138 mikrojednotek za pět až osm milionů

Jedním z nejvýznamnějších projektů společnosti je rekonstrukce historického Nádraží Vyšehrad. Vzniknout zde má 138 mikrojednotek o velikosti od 20 do 35 metrů čtverečních, doplněných o několik větších bytů. Ceny menších jednotek se mají pohybovat mezi pěti a osmi miliony korun.

„Přestože bude cena za metr čtvereční vyšší, celková cena bude díky malé výměře bytů stále zajímavá. Budeme mít bytové jednotky od pěti do osmi milionů korun,“ uvádí Mišković.

Projekt má oslovit investory, rodiče zahraničních studentů i podnikatele dojíždějící do Prahy. Součástí budou recepční služby inspirované pětihvězdičkovými hotely. Developer zároveň plánuje zachovat maximum historických prvků nádražní budovy.

V Bělehradě plánuje až 3 200 bytů

Mišković se zaměřuje také na zahraniční trhy. V srbském Bělehradě připravuje několik projektů včetně retailového parku o rozloze 58 tisíc metrů čtverečních. Dalším záměrem je revitalizace bývalého průmyslového areálu, kde by mohlo vzniknout až 3 200 bytů.

Investiční potenciál vidí také v Černé Hoře, kde prostřednictvím fondové struktury připravuje rezidenční resort na pobřeží Jaderského moře. Věří, že tamní prémiové nemovitosti mohou v budoucnu cenově překonat i některé atraktivní lokality v Chorvatsku nebo Itálii.

Praha má stále prostor pro vznik nových čtvrtí

Mišković se v minulosti podílel na proměně Karlína. Další potenciál dnes vidí například v Letňanech, Zličíně, Praze 9 nebo Praze 4. Za mimořádně zajímavou lokalitu považuje také Holešovice, především území Bubnů.

Jejich rozvoj však podle něj komplikují dosud nevyřešené majetkové vztahy a náročná koordinace mezi jednotlivými institucemi.

„Myslím, že největší úskalí je čas. Projekt nemůže být krátkodobý, nemůže se dokončit za pět, sedm nebo deset let,“ upozorňuje Mišković.

Celý rozhovor Pavlíny Prokešové s developerem Miloradem Miškovićem si můžete pustit jako video nebo podcast a dozvíte se:

1. Jak se Milorad Mišković setkal s prvními zahraničními investory v Praze a co zásadně ovlivnilo jeho kariéru?
2. Podle jakých kritérií vybírá developerské projekty a jak rychle se dokáže rozhodnout o investici?
3. Proč je podle něj v Česku obtížné prosadit placené nadstandardní služby v rezidenčních projektech?
4. Jakou roli hrají emoce při nákupu nemovitostí v Srbsku a proč jsou některé lokality v Bělehradě dražší než Praha?
5. Které pražské čtvrti mají největší potenciál k revitalizaci a proč považuje rozvoj Bubnů za mimořádně náročný?