Ceny bytů v hlavním městě dál rostou. Přestože průměrná realizovaná cena přesáhla 150 000 korun za metr čtvereční, nové projekty běžně startují na 200 tisících. Důvodem nejsou jen náklady na výstavbu, ale především chronický nedostatek nové bytové výstavby. „Doručujeme polovinu toho, co by Praha potřebovala,“ říká Michal Šiller, obchodní a marketingový ředitel společnosti Neocity, v rozhovoru pro pořad On The Ground.
Podle Šillera je situace s dostupností bydlení v Praze z pohledu developera velmi komplikovaná. „Na pražském trhu aktuálně nebo podle určitých studií chybí asi pět tisíc bytů ročně,“ konstatuje hned v úvodu rozhovoru. Kapacity trhu podle něj stačí doručit pouze 5 až 6 tisíc nových bytů ročně, což je přibližně polovina požadovaného množství. Odborné studie, například od Deloitte, hovoří o potřebě 11 až 12 tisíc bytů ročně.
Trh se nestačí nadechnou
Tato disproporce se přímo propisuje do cen a kvality nabídky. „Klient musí vybírat z mnohem menšího množství bytů, a to se také odráží na ceně. Nemusíme se jako developeři úplně podbízet,“ říká Šiller s tím, že před pandemií byla vyjednávací pozice kupujících silnější. Dnes je však poptávka vyšší než nabídka, což snižuje tlak na konkurenci.
Dostupnost se tak podle něj neustále zhoršuje. Nejde přitom jen o mladé kupující, ale také o střední třídu. Vzhledem k setrvale rostoucím nákladům a nedostatečnému počtu projektů si dnes vlastní bydlení nemohou dovolit ani lidé s nadprůměrnými příjmy.
Nabídková cena atakuje 200 000 Kč/m². A pořád roste
Cenový vývoj v Praze je dlouhodobě jednoznačný. Podle Michala Šillera je průměrná realizační cena bytů kolem 156 000 Kč/m², přičemž nabídkové ceny u nových projektů často přesahují i 200 000 Kč. „To je nabídková cena, ale nebudeme daleko od toho. Jestliže se to nabídne za 200 a zrealizuje za 190 nebo za 185, tak je to opravdu hodně peněz,“ říká.
Kapitalizace bytových jednotek přitom podle něj každý rok roste o 5 až 10 %. „Takže pro klienta, který se dívá, jestli koupit teď nebo později, ta otázka bude každý rok stejná. Vždycky se mu to bude zdát drahé,“ vysvětluje.
Jedním z hlavních důvodů růstu je nárůst nákladů. Cena stavebních prací podle něj permanentně roste. „Materiály zůstávají víceméně stejné, ale cena práce je to, co je opravdu drahé,“ říká. Další zásadní faktor je cena pozemků. „Dřív jsme kupovali pozemky za 10 000 korun za metr. Dnes to může být i 50 000,“ konstatuje.
Povolení trvá osm let. Neefektivita úřadů výstavbu dusí
Jednou z nejzásadnějších překážek, která brzdí výstavbu, je podle Šillera zdlouhavý a nefunkční povolovací proces. „Máme lokality, které jsme koupili, a které developujeme. A než získáme povolení a začneme stavět, může to trvat sedm nebo osm let,“ říká.
Zdlouhavost schvalovacích řízení je podle něj způsobena jak nedostatkem pracovníků na stavebních úřadech, tak celkovým systémovým selháním. „Na stavebních úřadech panuje extrémní podstav. Ti lidé tam mají spoustu práce, nezávidím jim to, ale já to za ně nevyřeším,“ komentuje.
Kritizuje rovněž nerealizovanou digitalizaci. „Digitalizace je absolutní propadák. Dnes už se o tom ani nemluví. Všechno se odsunulo na dobu po volbách. A nic se s tím nestalo,“ popisuje. V důsledku toho pak podle něj developer vstupuje do „nečitelných podmínek“, kde úřady nedodržují lhůty, procesy nejsou předvídatelné a jednání je často založeno na osobních vztazích.
Desítky milionů pro město. Ale kam jdou? Nikdo neví
Šiller upozorňuje na další fenomén – nepřehledné finanční toky mezi developery a městskými částmi. Dnes už sice existují smlouvy o spolupráci, které nahrazují dřívější neformální dary, nicméně není jasné, jak jsou tyto prostředky následně použity.
„Z každého pozemku se platí určité částky – třeba tisíce korun za metr. Není to všude v Praze stejné, ale pro mě jako developera je pozitivní, že vím, s čím počítat. Co se ale neděje je to, že bych dohledal, na co ty peníze byly použité,“ popisuje.
Poukazuje na disproporci v prezentaci výdajů: „My jsme dali 20 milionů a někdo se tady honosí, že zrekonstruoval park za tři. To jsou neproporční částky. A běžní lidé nevidí, kolik my jsme dali,“ vysvětluje.
Tuto netransparentnost považuje za zásadní problém. „Městská část by měla víc informovat lidi. Ano, tady jsme dostali peníze, ale podívejte se, co jsme za to udělali. Jenže to se neděje, protože development voliči nechtějí. A radnice se bojí, že by je za to potrestali,“ uzavírá.
Bydlení jako investice? Ano, ale musíte mít miliony
Na otázku, zda se dnes vyplatí koupit byt, odpovídá Šiller pragmaticky. „Pokud má člověk dostatečnou equitu, což je většinou 10–15 %, tedy třeba dva miliony korun, tak se to pořád vyplatí,“ říká.
Byt dnes podle něj není krátkodobou spekulací jako v minulosti. „Dneska už to není tak, že bych si koupil byt, zaplatil rezervačku a za dva roky to flipnul se ziskem 25 %. Tak to už nefunguje,“ konstatuje.
Přesto považuje nemovitost za bezpečnou investici. „Pořád čekám, že ceny budou stoupat. I když výnos z nájmu dělá tři až čtyři procenta, pořád je to reálné. Ale pak musím být připraven na to, že 1 kk bude za 25 tisíc plus poplatky,“ dodává.
Daň z nemovitosti je nízká a měla by se zvýšit pro investory
Šiller kritizuje také daňový systém. „Pakliže mám nemovitost za 20 milionů a platím pět tisíc ročně na dani, tak je to směšné,“ říká. Navrhuje proto odstupňovanou daň z nemovitosti.
„První byt bych nechal tak, jak je. Druhý bych vnímal jako formu důchodového zajištění. Ale třetí a každý další – pokud je evidentní, že je to investiční byt – by měl mít třeba pětinásobnou sazbu,“ popisuje.
Podle něj by tento model mohl odradit spekulanty a uvolnit trh. „Tím pádem by se mohlo stát, že se sníží ceny a byty by se dostaly k lidem, kteří je skutečně potřebují k bydlení,“ uzavírá.
Zelené město? Praha na to má, ale chybí odvaha a akce
Šiller se obsáhle věnoval i tématu veřejného prostoru a zeleně. Kritizoval způsob, jakým město rekonstruuje náměstí a parky. „Jiřák, Václavák… to jsou vybetonované plochy s dvěma řadami stromů. To je málo,“ říká.
Vadí mu i rychlost. „Jiřák se rekonstruuje tři, čtyři roky. Proč? To není normální. V Japonsku zničeném válkou jezdí vlaky 350 km/h. My tady máme ‘rychlodráhu’ 160 km/h, jen protože jsme změnili definici,“ říká s hořkým úsměvem.
Za pozitivní považuje Institut plánování a rozvoje (IPR), který podle něj odvádí výbornou analytickou práci. „IPR je fantastický. Všechno zpracovávají v perfektní kvalitě. Ale nemají exekuční sílu. A to je škoda. Někdo jiný to musí doručit,“ uzavírá.
Celý rozhovor si můžete poslechnout jako video nebo podcast:
- Jak funguje skrytý tlak úřadů na developery při povolovacích procesech?
- Kolik peněz reálně odvede developer na zábory a příspěvky za běžný projekt?
- Jaké jsou konkrétní legislativní požadavky, které prodražují výstavbu?
- Proč radnice nechtějí ukazovat, kolik peněz získaly a kam je investovaly?
- Jak developer řeší závlahu parku a proč ji městské části nechtějí?
Autor: redakce
FocusOn je zpravodajský web zaměřený na nové trendy v ekonomice s důrazem na využívání moderních technologií.
