Slábnoucí dolar, silná koruna a vysoké ceny nemovitostí v Česku motivují stále více investorů k nákupům v zahraničí. Nejde ale jen o výnos. Klíčovou roli hrají emoce, dostupnost a legislativa. „Pokud máte prostředky na byt v krajském městě, můžete přemýšlet o nemovitosti u moře,“ říká v pořadu On the Ground na platformě FocusOn Jan Rejcha, zakladatel a majitel společnosti Rellox.
Koupě nemovitosti v zahraničí přestává být výsadou elitních investorů. Jak ukazují data společnosti Rellox, která se na zprostředkování těchto transakcí specializuje, většina klientů dnes operuje s rozpočtem srovnatelným s koupí bytu v českém krajském městě.
„Koupit nemovitost v zahraničí není o tom, že by to bylo levnější. Je to o lepší hodnotě za podobné peníze,“ říká Jan Rejcha. Podle něj oslabení dolaru v posledních měsících přesáhlo 10 %, což se přímo promítá do výhodnosti nákupu v dolarových oblastech.
„Většina českých klientů vychází z prostředků v korunách. Pokud nakupují v dolarech, je to pro ně aktuálně o 10 % výhodnější,“ dodává.
Tradiční destinace se mění. Chorvatsko ztrácí, Dubaj sílí
Přes 90 % českých investorů cílí na eurozónu. Mezi tradičními lokalitami dominuje Španělsko, Itálie, Rakousko a Chorvatsko. Nově se však do popředí dostávají i Spojené arabské emiráty. Chorvatsko, dříve stálice v první čtyřce, ztratilo na popularitě kvůli prudkému cenovému růstu.
„Ještě před deseti lety byly běžné apartmány v Chorvatsku za 100 až 150 tisíc eur. Dnes je průměrná prodejní cena, kterou v Relloxu evidujeme, na úrovni 700 tisíc eur,“ popisuje Rejcha.
Z masového trhu se tak Chorvatsko posouvá do výběrového segmentu. Naopak Dubaj se podle aktuální dynamiky stává dostupnější, a to nejen díky výhodnému kurzu, ale i širší nabídce v různých cenových pásmech.
Polsko a Portugalsko přitahují nové skupiny investorů
Vedle známých destinací se do hledáčku českých investorů dostávají i méně očekávané lokality. Polsko zaznamenává růst zájmu nejen u Baltského moře, ale i v jezerních a horských oblastech. Klíčovým tahákem je vysoká úroveň služeb a moderní rezidenční výstavba.
„Polsko má architektonicky kvalitní projekty, výborné služby a přitom cenově zůstává dostupné. A to i v regionech blízko hranic s Českem,“ vysvětluje Rejcha.
Stále více bonitních investorů také zvažuje Portugalsko jako takzvaný plán B. Důvodem je kombinace politické stability, vysokého životního standardu a dostupnosti díky husté síti leteckých spojení. Exotickou variantou zůstává Bali, ačkoliv zde dominuje spíše vlastní užívání než čistá investice.
Ceny nejsou překážkou. Závisí na výběru lokality
Obecně platí, že kdo má prostředky na nákup bytu v českém krajském městě, může uvažovat i o nemovitosti v zahraničí. Ceny se liší podle destinace, ale v některých případech lze za 2 až 3 miliony korun pořídit kvalitní apartmán s výhledem na moře.
Zajímavý je vývoj ve Španělsku, kde celostátní průměrné ceny dosud nepřekročily úroveň z roku 2008. „Přitom některé konkrétní regiony už jsou dávno nad tehdejším vrcholem. Statistika je tedy zavádějící a rozhoduje konkrétní lokalita,“ připomíná Rejcha.
Firma Rellox se zaměřuje na segment střední a vyšší cenové hladiny, především novostavby. Důvodem je vyšší likvidita, standardy záruk a transparentnější právní rámec.
Daňová pravidla rozhodují. Ve Španělsku 13 %, v Dubaji jen 4 %
Kromě kupní ceny hrají zásadní roli takzvané vedlejší náklady. Jedná se o daně, poplatky, služby notářů, právníků nebo registrace. Výše těchto nákladů se výrazně liší. Například v Dubaji jde zhruba o 4 % z ceny nemovitosti, ve Španělsku přibližně 13 %, z čehož 10 % tvoří DPH.
„V Chorvatsku je DPH již zahrnuta v ceně. Naopak v Itálii nebo Španělsku ji klient musí připočítat k uvedené částce. To je potřeba srozumitelně komunikovat,“ vysvětluje Rejcha.
Koupí náklady nekončí. Vlastník je povinen řešit daně z příjmu v zemi, kde se nemovitost nachází, pokud ji pronajímá. S tím je spojena registrace, podání daňového přiznání a často i služby místního daňového poradce.
Pronájmy? Zisk závisí na systému a legislativě
Krátkodobý pronájem je oblíbený nástroj, jak z nemovitosti vytěžit maximum. Zisk však není zaručen. V Rakousku, Švýcarsku nebo Francii existují centrálně řízené modely s definovaným ziskem. Ve Španělsku, navzdory silnému cestovnímu ruchu, takový systém většinou nefunguje.
„V některých komplexech máte předem nastavené služby, správu i garantované zisky. Jinde si musíte vše zařídit individuálně přes agentury. Fungovat to může, ale ne vždy,“ doplňuje Rejcha.
Zásadní je zjistit, zda daná lokalita umožňuje krátkodobé pronájmy, a za jakých podmínek. Některé země (například Španělsko) začínají tento trh regulovat a omezovat.
Domy za euro: mýtus nebo realita?
Téma „domů za euro“ zní na první pohled lákavě. V praxi však bývají podmínky takové, že pro běžného investora z Česka nedávají ekonomický smysl. Nejčastěji jde o iniciativy italských obcí, které se snaží zabránit vylidňování.
„Tyto nabídky jsou podmíněny trvalým bydlištěm, odvodem daní a aktivním užíváním nemovitosti. Navíc je často nutná rozsáhlá rekonstrukce,“ vysvětluje Rejcha.
Vzhledem k těmto podmínkám nejde o produkt, který by bylo možné běžně zprostředkovávat. Zájem českých klientů je tak minimální.
Legislativní omezení mohou zásadně ovlivnit užívání
Největší chybou kupujících bývá, že se zaměřují pouze na cenu a lokalitu, nikoli na legislativní rámec. Přitom právě ten může zásadně omezit možnosti využití nemovitosti.
„V Rakousku je u některých nemovitostí povinnost je nadále pronajímat. Naopak ve Španělsku přibývají zákony, které krátkodobý pronájem omezují,“ uvádí Rejcha.
Je třeba prověřit i daňové dopady a další závazky, které z vlastnictví plynou. Právní a daňová due diligence by měla být samozřejmou součástí každé zahraniční transakce.
Český trh? Stejné problémy jako zbytek Evropy
Téma vysokých cen a nedostupnosti bydlení není specifikem České republiky. Stejná situace panuje v Německu, Španělsku, Anglii nebo Itálii.
„Je to všude stejné. Nedostupnost bydlení řeší celá Evropa. Někde je to horší, jinde o něco lepší, ale základní problém je univerzální,“ konstatuje Rejcha.
Právě proto podle něj roste zájem o přeshraniční investice. Nejen kvůli ceně, ale i kvůli diverzifikaci, emoční hodnotě a širším možnostem budoucího využití.
Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast
- Jak přesně fungují garantované zisky v Rakousku a jaká je praxe ve Švýcarsku
- Jaká správcovská schémata dominují v jednotlivých zemích a co obnáší jejich využití
- Které konkrétní lokality v Polsku jsou momentálně investičním hitem
- Jaké jsou cenové rozdíly mezi jednotlivými čtvrtěmi v Dubaji a jaký mají dopad na návratnost
- Jaké konkrétní chyby nejčastěji dělají čeští investoři při první koupi nemovitosti v zahraničí
Autor: redakce
FocusOn je zpravodajský web zaměřený na nové trendy v ekonomice s důrazem na využívání moderních technologií.
