Byty zdražuje i byrokracie. Milion navíc jen za papírování, říká expert 

Pořídit si vlastní byt se v Česku během jedné dekády proměnilo z realistického cíle v obtížně dosažitelnou realitu. V pořadu On the Ground na platformě FocusOn rozebírá ředitel Liberálního institutu Jakub Kuneš český bytový problém v číslech: kolik mezd dnes stojí metr čtvereční? Kolik peněz mizí v byrokracii a proč státní zásahy dál tlačí ceny nahoru? Dopad už nepociťují jen domácnosti, ale celá ekonomika.

Nejpřesnější způsob, jak popsat dostupnost bydlení, není cena celého bytu, ale vztah mezi cenou jednoho metru čtverečního a mzdami. Tento ukazatel eliminuje rozdíly ve velikosti bytů i regionální specifika a umožňuje dlouhodobé srovnání.

V roce 2011 se většina krajů pohybovala pod hranicí jedné měsíční mzdy za metr čtvereční – typicky kolem 0,7 až 0,8 mzdy. Dnes je situace zásadně jiná. „Aktuálně jsme minimálně na jedné mzdě za metr, v některých regionech výrazně výš,“ říká Kuneš.

Nejvýraznější skok je patrný v Praze. I po zohlednění vyšších platů vychází jeden metr čtvereční zhruba na 1,7 měsíční mzdy, zatímco v roce 2011 to bylo přibližně 1,2. Podobný trend sleduje i Středočeský kraj, což ukazuje, že nejde jen o přesun poptávky, ale o koncentraci problému. „Bydlení se zdražuje vůči mzdám. To je klíčový fakt,“ shrnuje Kuneš.

Poptávka podporovaná státem, byty nikde

Základní strukturální chyba české bytové politiky spočívá v tom, že stát dlouhodobě posiluje poptávku, zatímco nabídku nechává svázanou. Typickým příkladem je příspěvek na bydlení nebo různé formy podpory hypoték.

„Transfery zvyšují kupní sílu lidí, ale nevytvářejí nové byty. Výsledkem je růst cen a nájmů,“ konstatuje Kuneš. Ekonomická logika je podle něj neúprosná: pokud se zvyšuje počet lidí schopných platit vyšší nájem, ale počet bytů zůstává stejný, ceny porostou.

Zásadní problém není samotná výstavba. Ta obvykle trvá rok a půl až dva roky. Skutečnou brzdou je období před zahájením stavby: územní plánování, povolovací procesy, odvolání a právní nejistota.

Taxametr, který běží roky

V okamžiku, kdy se developer rozhodne stavět, začíná běžet ekonomický „taxametr“. Kapitál je alokovaný, úroky nabíhají a riziko roste – často po dobu deseti let, než se skutečně začne stavět.

„Kapitál něco stojí a všechny tyto náklady se musí promítnout do ceny bytů,“ říká Kuneš. Podle zkušeností z praxe dnes v mimopražských lokalitách vznikají byty za zhruba 150 tisíc korun za metr čtvereční, přičemž 20 až 30 tisíc korun z této částky připadá čistě na náklady způsobené průtahy.

V přepočtu na celý byt jde běžně o milionové částky navíc, které nejsou výsledkem stavebních nákladů, ale administrativy. „Je hezké, že se k výstavbě může vyjádřit každý. Ale pak si za to také zaplatíme,“ dodává.

Odvolávání jako obchodní model

Dlouhé a složité řízení vytváří prostor pro jev, o kterém se veřejně mluví málo: vydíratelnost developerů. Nejde jen o aktivistické spolky, ale i o jednotlivce.

„Stačí jeden soused zastupovaný advokátní kanceláří. Řekne: můžu tě zdržet o dva roky. Bude tě to stát miliony. Tak mi dej milion a já se neodvolám,“ popisuje realitu. V prostředí, kde čas znamená peníze, je taková nabídka ekonomicky racionální – a náklady opět končí v cenách bytů.

Podobně problematické jsou takzvané kontribuce obcím. Původně měly být dobrovolným příspěvkem na infrastrukturu, v praxi se však často mění v podmínku výstavby. „Nezaplatíš – nepostavíš. A developer si to samozřejmě promítne do ceny,“ říká Kuneš.

Praha a bytový dluh 90 tisíc bytů

Rozsah problému je nejviditelnější v hlavním městě. Podle dat Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy by bylo nutné stavět 10 tisíc bytů ročně, aby se situace alespoň nezhoršovala. Skutečnost je dlouhodobě poloviční.

„Staví se pět až šest tisíc bytů ročně. Tím jsme si od roku 2006 vytvořili bytový dluh zhruba 90 tisíc bytů,“ říká Kuneš. V tomto kontextu označuje snahy o regulaci krátkodobých pronájmů za jednorázové a iluzorní řešení.

I kdyby se na trh vrátilo kolem 10 tisíc bytů, problém by to podle něj posunulo maximálně o jeden rok. Strukturální deficit by zůstal.

Regulace nájmů a drahý sen o Vídni

Regulace nájemného podle Kuneše deformuje trh a vede k neefektivnímu využití bytového fondu. „Cenový strop může způsobit, že někdo bude bydlet ve velkém bytě v centru, na který by normálně neměl, zatímco jiný se tam vůbec nedostane,“ vysvětluje.

Často zmiňovaný vídeňský model označuje za historicky podmíněný a finančně extrémně náročný. „Pokud bychom chtěli vybudovat systém jako ve Vídni, bavíme se o bilionech korun, možná o částce převyšující jeden roční rozpočet České republiky,“ upozorňuje.

Beton místo inovací

Český problém s bydlením má i širší ekonomické dopady. Slabě fungující kapitálový trh vede k tomu, že úspory domácností nekončí v akciích nebo ve firmách, ale v nemovitostech.

„Máme peníze, tak si koupíme byt. Beton je něco, na co si můžeme sáhnout,“ říká Kuneš. To podle něj nejen zvyšuje ceny bydlení, ale zároveň omezuje financování inovací, technologií a růstu produktivity.

Tři kroky, bez nichž se ceny nezastaví

Řešení podle Kuneše nejsou složitá, ale politicky bolestivá:

1. Dokončit digitalizaci stavebního řízení, která zůstává dlouhodobým dluhem státu.
2. Změnit rozpočtové určení daní, aby obce měly přímý finanční motiv výstavbu podporovat.
3. Radikálně omezit možnost odvolávání, zejména ze strany spolků a jednotlivců. „Připomínky ano. Odvolávání ne. Tečka,“ shrnuje.

Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:

1. Jak konkrétně funguje vydírání developerů v praxi a proč se o něm nemluví?
2. Proč by regulace Airbnb vyřešila bytovou krizi maximálně na jeden rok?
3. Jak velký podíl ceny bytu dnes skutečně tvoří byrokracie?
4. Proč slabý kapitálový trh zvyšuje ceny bydlení a brzdí ekonomiku?
5. Kde je hranice mezi ochranou veřejného zájmu a paralyzováním výstavby?