Co je hypoteční past a jak z ní ven? Až 200 000 domácností žije v příliš malém bytě

Dostupnost bydlení v České republice se stala palčivým tématem. Ceny nemovitostí rostou dvouciferným tempem, hypotéky se zpřísňují a lidé se ocitají ve slepé uličce. Startup Ownest, za kterým stojí Martin Machala, přináší na trh inovativní model přístupu k vlastnímu bydlení. V rozhovoru pro pořad On the Ground na platformě FocusOn mluví o strukturálních problémech trhu, statistických trendech i o tom, proč se z vlastního bytu stává luxus.

Dlouhodobý růst cen nemovitostí v Česku nekončí. Podle dat citovaných Martinem Machalou se meziročně jedná o nárůst okolo 10 %, a to i po předešlých dvouciferných skocích. „Z pohledu někoho, kdo hledá své první bydlení, je ta situace opravdu kritická,“ říká Machala, zakladatel a CEO společnosti Ownest.

Do situace zasahuje hned několik paralelních trendů. Průměrná délka života se podle Machaly za posledních 30 let prodloužila o více než 10 %, což zpomaluje „obrátku“ bytového fondu. Byty zůstávají déle v držení starších generací. Navíc klesá počet osob v domácnostech, což zvyšuje poptávku po bytech. Zásadní roli ale hraje i institucionalizace trhu, tedy vstup velkých fondů do segmentu bydlení.

„Praha je schopná produkovat v dlouhodobém průměru zhruba 5 000 bytů ročně. Pokud by fondy v horizontu 5–10 let začaly skupovat 1 500 až 2 000 z nich, co pak zbyde pro retailové kupující?“ ptá se Machala. Připomíná, že Česká republika patří k nejvíce liberálním trhům v Evropě, kde pronajímatelé mohou relativně volně zvyšovat nájmy. To nahrává fondům, nikoli jednotlivcům.

Chybějící byty a uzamčený kapitál

Podle dat, se kterými Ownest operuje, žije v České republice až 200 000 domácností v prostorech, které jsou pro jejich potřeby příliš malé. Přesto se nemohou jednoduše přestěhovat do větších. Často kvůli hypotékám, které již splácejí, a nemožnosti financovat další úvěr.

„Lidé jsou v pasti. Vlastní nemovitost, která jim přestává stačit, ale nemají možnost ji jednoduše prodat, přestěhovat se do nové a financovat rozdíl,“ vysvětluje Machala. Ownest proto nabízí model, kdy klient získá nové bydlení do nájmu, a teprve poté prodává svůj starý byt. Po prodeji může novou nemovitost odkoupit za předem dohodnutou cenu.

Systém podle Machaly zvyšuje i prodejní cenu starých bytů. „Když se nemovitost ukáže bez dětí, nábytku a nepořádku, může se její cena zvýšit o statisíce korun. K tomu slouží tzv. home staging,“ říká. Společnost klientovi zároveň garantuje fixní odkupní cenu právně vymahatelnou smlouvou.

Bonita není všechno. Stačí tři procenta

Jednou z největších bariér pro mladé kupující je nutnost složit 10–20 % vlastních prostředků při žádosti o hypotéku. Ownest tuto hranici stlačil až na 3 %. „Jsme ochotni nést až 98 % rizika. Kupujeme nemovitost sami a pronajímáme ji klientovi s možností budoucího odkupu. Když říkáme, že je to dobrá koupě, ručíme za to i vlastním jménem vůči investorům,“ říká Machala.

Proces je maximálně digitalizovaný a zahrnuje právní, investiční a technickou prověrku nemovitosti. „Kupující je při klasickém nákupu často hozený do vody. My mu poskytujeme kompletní servis a zajišťujeme i výhodnější cenu,“ dodává Machala.

Klient za tuto službu zaplatí 2 % z ceny nemovitosti, další procenta pokrývá investor, který výměnou získává zajištěnou a stabilní investici do nemovitostí v atraktivních lokalitách.

Vize pro stovky domácností a expanze

Ownest v současnosti působí v Praze, Brně a jejich okolí, tedy na nejvíce zatížených trzích. „Tam je poptávka nejsilnější a likvidita největší. Navíc víme, že počet obyvatel v těchto oblastech poroste,“ říká Machala. Spolupracují přitom se silnými partnery – bankovní skupinou ČSOB a realitní skupinou EHS.

Data z trhu, například z portálu Bezrealitky, umožňují Ownestu sledovat pohyby cen i několik měsíců dopředu. „Vidíme změny dříve než ostatní a to nám umožňuje připravit se na výkyvy,“ vysvětluje Machala. Cílem do budoucna je škálovat služby i do dalších měst.

„Když budeme dobří v Česku, expanze do zahraničí se může stát realitou. Ale nejdřív se chceme stát značkou, ke které lidé přijdou, když si myslí, že už žádné řešení neexistuje,“ uzavírá Machala s tím, že cílem Ownestu je pomáhat stovkám domácností ročně.

Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast

1. Jak se startup Ownest vyrovnává s konkurenčními realitními službami a proč věří, že jejich model má větší společenský dopad.
2. Jak přesně funguje spolupráce s investory a kdo za nimi vlastně stojí.
3. Kolik domácností už službu využilo a jaké mají reálné zkušenosti s odkupem nemovitosti.
4. Jak Ownest plánuje expanzi mimo Prahu a které regiony mají podle nich největší potenciál.
5. Proč je pro Martina Machalu bydlení základní lidské právo – a jak chce s Ownestem změnit celý trh.