Hypotéky šly nahoru o půl procenta. Expert radí, jak i v roce 2026 „přebít“ banku

Vlastní bydlení je pro mladé čím dál hůře dosažitelné. Situaci zkomplikovala válka na Blízkém východě, která přinesla skokové zdražení hypoték o 0,5 %. Od dubna navíc platí nové podmínky hypoték pro rok 2026, které přinášejí výrazné zpřísnění pro investiční nemovitosti. Michal Filičko, hypoteční specialista společnosti Bidli, v rozhovoru pro pořad Avokádo odhaluje, jak v této době uspět.

Spotify

Současná legislativa sice mladým žadatelům do 36 let vychází vstříc a ke schválení hypotéky jim teoreticky stačí vlastnit 10 % z kupní ceny nemovitosti, v realitě je však i tato částka pro mnohé nedosažitelná. Při průměrné ceně pražského bytu 2+kk, která se pohybuje kolem 8 milionů korun, musí mít pětadvacetiletý žadatel připraveno minimálně 800 000 korun. Michal Filičko upozorňuje, že bez pomoci rodiny se dnes mladí lidé neobejdou, přičemž existují i jiné cesty než přímý dar hotovosti.

Jednou z efektivních metod je krátkodobé využití nemovitosti rodičů jako dodatečné zástavy. ,,V podstatě dáte bance do zástavy dvě nemovitosti – tu, kterou kupujete, a na přechodnou dobu, například na dva až tři roky, i nemovitost rodičů. Tím pádem můžete financovat sto procent kupní ceny čistě z hypotéky,“ vysvětluje Filičko. Jakmile hodnota koupeného bytu v čase stoupne, může se nemovitost rodičů ze zástavy vyvázat.

Investiční fond místo stavebního spoření

Pokud chtějí rodiče své děti na start do života připravit s předstihem, měli by se podle experta poohlédnout po výnosnějších produktech, než je klasické stavební spoření. Aby potomek v 18 letech disponoval potřebnými 700 až 800 tisíci korunami, je nutné začít spořit včas a s rozmyslem. Stavební spoření je v dnešní době považováno za méně výnosný nástroj, který v dlouhém horizontu nemusí efektivně pokrýt inflaci a růst cen realit.

Filičko doporučuje spíše pravidelné investování do akciových fondů, které mají v horizontu 18 let potenciál zajímavějšího zhodnocení. ,,Domnívám se, že pokud by člověk odkládal přibližně dvě až tři tisícovky měsíčně, je schopen dosáhnout částky sedmi set tisíc korun v průběhu osmnácti let,“ vypočítává specialista. Zdůrazňuje však, že každý klient má jiný rizikový profil a investiční strategii je nutné šít na míru konkrétním možnostem rodinného rozpočtu. 

Kupujte dřív, než si vyberete

Revoluční změnou v přístupu k hypotékám je možnost nechat si schválit úvěrový rámec ještě předtím, než má žadatel vyhlédnutý konkrétní byt. Aktuálně existují na trhu čtyři banky, které tento produkt nabízejí. Klient tak získá jistotu financování až do výše například 7 či 8 milionů korun a má následně 3 až 4 roky na to, aby našel ideální nemovitost. Tento postup výrazně posiluje pozici kupujícího při vyjednávání o ceně, protože se v očích realitních makléřů stává v podstatě „hotovostním“ kupcem.

Včasná rezervace úrokové sazby je klíčová zejména v období ekonomických turbulencí. Banky si peníze na trhu půjčují s předstihem a specialisté dokážou predikovat zvýšení sazeb zhruba s týdenním předstihem. ,,Sazbu, která je na trhu dnes, si můžete zarezervovat na třicet dní. Máte pak měsíc na to, abyste doložili veškeré podklady, jako jsou výpisy z účtů či potvrzení o příjmech, a hypotéku definitivně schválili,“ popisuje proces Filičko. Tímto způsobem lze předejít skokovému zdražení úvěru, které může nastat i v řádu dnů. 

Bankovní registry a „strašák“ jménem sázky

Při schvalování úvěru se banky dívají hluboko do historie klienta, obvykle kontrolují výpisy za 3 až 6 měsíců. Každá transakce je pod drobnohledem – od nákupů luxusního zboží až po vtipné poznámky u plateb mezi přáteli. Kritickým faktorem jsou však hazardní hry. Zatímco drobné sázky do 10 % výplaty mohou některé banky tolerovat, klient, který „prosází“ celou výplatu, je pro bankovní dům okamžitě neakceptovatelný a jeho žádost bude zamítnuta.

Kromě platební morálky sledují banky také zákonné limity, jako je parametr DSTI. Ten určuje, že celková splátka všech úvěrů nesmí přesáhnout 50 % čistého měsíčního příjmu žadatele (v některých případech lze získat výjimku do 60 %). Filičko varuje před jakýmkoliv zatajováním informací, ať už jde o vyživované děti nebo exekuce z minulosti. ,,Banka si dává velmi záležet na tom, aby vyhodnotila, zda jste schopni splácet. Pokud v žádosti nepřiznáte dítě, jde o úvěrový podvod,“ dodává rezolutně. 

Dubnové zpřísnění: Útok na vícečetné vlastníky

Od dubna 2026 dochází k dalšímu zpřísnění podmínek, které zasáhne zejména ty, kteří již nějakou nemovitost vlastní. Rozhodujícím faktorem nebude počet hypoték, ale počet nemovitostí v osobním vlastnictví. Pokud žadatel vlastní například chatu po babičce, podíl na jiném bytě a další rekreační objekt, bude jeho další žádost o hypotéku posuzována jako investiční, a to i v případě, že jde o jeho první úvěr.

U těchto případů se limit LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) zpřísňuje na 70 %, což znamená nutnost mít 30 % vlastních zdrojů. Ještě citelnější může být parametr DTI, který omezuje celkovou zadluženost na šestinásobek až sedminásobek ročního čistého příjmu. ,,Pokud máte roční příjem jeden milion korun, což odpovídá zhruba sto tisícům měsíčně, můžete mít v hypotékách maximálně šest až sedm milionů korun, což je v dnešní době velmi omezující,“ uzavírá Michal Filičko s tím, že Češi už nyní hledají cesty, jak tyto limity legálně obejít, například převodem majetku v rámci rodiny. 

Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:

1. Jaké konkrétní „vtipné“ poznámky v platebních příkazech mohou zablokovat vaši cestu k hypotéce?
2. Proč je schvalovatel banky schopen kontrolovat váš profil na Facebooku a hledat tam fotografie dětí?
3. V čem spočívá největší riziko financování družstevního bytu a proč na něj banky chtějí potvrzení o převodu do 12 měsíců?
4. Jak přesně funguje „predhypotéka“ a o kolik procent se vám kvůli ní prodraží úroková sazba?
5. Jakým způsobem navigovat úředníky na stavebním úřadě, aby vám vydali správný dokument pro banku, o kterém sami netuší, že existuje?