Češi se bojí hypotéky na 30 let. Švýcaři ji drží celý život – a vydělávají na tom

Zatímco pro průměrného Čecha představuje doživotní dluh noční můru, ve Švýcarsku je hypotéka vnímána jako projev vysoké finanční gramotnosti a efektivní nástroj pro optimalizaci daní. Švýcarský realitní trh nabízí stabilitu a unikátní mechanismy financování, které se diametrálně liší od středoevropských zvyklostí. Jak do tohoto konzervativního světa mohou proniknout čeští investoři a proč se vyplatí dluh spíše hýčkat než umořovat? O tom v pořadu Czech Swiss Connect hovořila Petra Savino ze společnosti S1 Solutions. 

Spotify

Ve Švýcarsku se na pořízení nemovitosti nepohlíží jako na spotřební nákup, ale jako na čistě podnikatelské rozhodnutí. Podle Petry Savino je dluh ve zdravém byznysu nezbytností a banky tento přístup plně podporují. Standardem je model, kdy klient bance splácí pouze úroky, zatímco samotná jistina zůstává často netknutá. Tento systém umožňuje držet volný kapitál a dále jej zhodnocovat jinde, místo aby byl „umrtven“ v cihlách. 

,,Švýcarská banka i českému investorovi zapůjčí až 75 % hodnoty nemovitosti. Je zde sice nižší výnosový úrok než v Česku, ale investoři mohou využít toho, že hypotéku nemusí splatit. Pokud investujete například 100 milionů do komerční nemovitosti, banka vám zafinancuje 75 % a vy potřebujete zbylých 25 až 35 % vlastního kapitálu,“ vysvětluje Savino. Amortizace, tedy splácení jistiny, se obvykle vyžaduje až u starších žadatelů, například kolem 70 let věku, jinak dluh přechází z generace na generaci. 

Daňové výhody a konec „strašáka“ z nájmu

Matematika švýcarského bydlení je úzce spjata s daňovým systémem. Splacení hypotéky na nulu se paradoxně nevyplácí, protože by to pro majitele znamenalo dobrovolné placení vyšších daní státu. Úroky z hypotéky jsou totiž plně odečitatelnou položkou z daňového základu. Majitelé nemovitostí tak balancují hodnotu svého majetku proti výši dluhu, aby dosáhli optimálního zdanění. 

Aktuálně se navíc schyluje k historické změně. Dosud ve Švýcarsku existuje specifická daň z tzv. Eigenmietwertu – daň z imputované hodnoty pronájmu, což je fiktivní příjem z vlastního bydlení – stát majiteli vypočítá, jaký nájem by platil, kdyby byl v domě v nájmu, a tuto částku mu zdaní. ,,V referendu v roce 2025 si Švýcaři odhlasovali zrušení této daně. Rok se zákon připravuje a další rok vstupuje v platnost, takže od roku 2026 bude financování přes hypotéku ještě zajímavější, protože tento strašák konečně zmizí,“ uvádí Petra Savino. 

Kde končí limity pro české investory?

Čeští investoři se často obávají zákona Lex Koller, který omezuje nákup nemovitostí cizinci. Tento zákon slouží k ochraně domácího trhu, kde je kritický nedostatek bytů k bydlení. Pokud by si chtěl občan žijící v Praze koupit ve Švýcarsku byt pro vlastní rekreaci nebo bydlení, narazí na přísné restrikce. Existují však segmenty, kde jsou dveře otevřené dokořán.

,,Do čeho český investor může investovat, jsou hotely, vícebytové domy, výrobní prostory a v podstatě vše, co souvisí s byznysem. Tam Lex Koller investice umožňuje,“ upřesňuje Savino. Pro vstup na tento trh je však nutná trpělivost. Zatímco hotový projekt lze zafinancovat rychle, příprava na zelené louce, od koupě pozemku přes studii až po stavební povolení, může trvat tři až pět let.

Saron vs. Fixace: Souboj o nejnižší úrok

V otázce úrokových sazeb dominuje ve Švýcarsku model zvaný Saron. Na rozdíl od Čechů, kteří preferují dlouholeté fixace, Švýcaři často sázejí na pohyblivou sazbu odvozenou od mezibankovního trhu. Ačkoliv se sazba může měnit prakticky denně, v dlouhodobém horizontu vychází tento model levněji než fixované produkty. 

Konkrétní čísla hovoří jasně: ,,Fixovaná hypotéka se v dnešní době pohybuje kolem 2,5 až 2,7 %. Naproti tomu Saron vychází na přibližně 0,9 až 1,4 %,“ vypočítává Savino. Rozdíl tvoří marže banky připočtená k aktuální tržní sazbě. I přes určité riziko výkyvů je pro konzervativní švýcarský trh tento nástroj klíčový pro udržení nízkých nákladů na bydlení a investice. 

Psychologie dluhu a generační kontinuita

Největší rozdíl mezi českým a švýcarským investorem spočívá v nastavení mysli. Zatímco český investor často hledá rychlý zisk a riziko, Švýcar jde cestou jistoty a strategie. Důležitou roli hraje i poradenský aparát; ve Švýcarsku se žádné zásadní investiční rozhodnutí neobejde bez konzultace s finančním a daňovým poradcem a právníkem. 

,,Když ve Švýcarsku vlastníte nemovitost s hypotékou a vaše děti v zemi zůstávají, pouze ji převezmou. Dluh se tak předává z generace na generaci. Banka sice přezkoumá příjmy dědiců, ale v principu jde o plynulý proces,“ popisuje Savino fascinující aspekt tamního systému. Dluh v tomto kontextu nepředstavuje břemeno, ale spíše levný pronájem vlastního majetku, jehož hodnota v čase díky inflaci roste, zatímco reálná hodnota dluhu klesá. 

Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:

1. Jak probíhá extrémně přísný „screening“ českého investora švýcarskou bankou a co všechno musíte ukázat?
2. Jak lze využít prostředky z tzv. druhého pilíře (důchodového spoření) k financování vlastního kapitálu na nemovitost?
3. Proč je pro zahraniční architekty téměř nemožné prosadit se v malých švýcarských kantonech?
4. Jak konkrétně vydělal jeden investor 1,1 milionu franků pouhým držením pozemku s povoleným projektem?
5. V čem spočívá největší riziko, pokud se rozhodnete stavět na zelené louce místo nákupu hotového projektu?