Kůň v bytě, neplatič šest let v bytě. Český nájemní trh vážně nezná hranic

Nájmy rostou, o jeden byt v Praze soupeří v průměru kolem 17 zájemců a problematického nájemníka může majitel v krajním případě dostávat z bytu i pět nebo šest let. Nájemní bydlení přesto podle Jakuba Vysockého z UlovDomov postupně přestává být jen přechodným řešením. V pořadu On the Ground na platformě FocusOn mluví také jako prezident Asociace nájemního bydlení o tom, proč se ceny mimo Prahu zvyšují rychleji, kde ještě může vlastnické bydlení konkurovat nájmu a proč český trh čeká další profesionalizace.

Spotify

Najít nájemní byt v Praze dnes znamená vstoupit na trh, kde má výrazně silnější pozici pronajímatel. Na jednu nabízenou jednotku může připadat v průměru kolem 17 zájemců. Vysocký ale upozorňuje, že současná situace nemusí trvat věčně. Realitní trh je cyklický a poměr mezi nabídkou a poptávkou se může znovu změnit.

,,Přetlak zejména na pražském trhu je v tuto chvíli opravdu významný. Je ale potřeba si uvědomit, že trh funguje cyklicky. To, že to tak máme dnes, neznamená, že to tak bude další jednu, dvě nebo tři dekády,“ říká Vysocký.

Nejvyšší nabídka přitom automaticky neznamená vítězství. V rámci portfolia více než 5 500 bytů se podle něj společnost zaměřuje především na spolehlivost budoucího nájemníka. Prověřuje například exekuce nebo insolvence a preferuje dlouhodobé nájemní vztahy. ,,Neděláme žádné dražby nájmů. Jsme si jistí cenou, za kterou jednotku nabízíme, a spíše se díváme na kvalitu nájemce,“ vysvětluje.

Praha 1 se blíží 32 tisícům měsíčně, regiony ale zdražují rychleji

Nejvyšší ceny se drží v centru metropole. V rozhovoru zaznělo, že průměrná cena na Praze 1 přesahuje 580 korun za metr čtvereční a nájem průměrného bytu se tak blíží 32 tisícům korun měsíčně. Typickou klientelou jsou podle Vysockého například expati nebo lidé z vrcholového managementu. ,,Jsou to lidé, kteří cíleně jdou do nájemního bytu a vědí, kolik tato lokalita stojí. Bavíme se ale opravdu o vrcholovém segmentu Prahy,“ popisuje Jakub Vysocký.

Výrazně však rostou také regiony. V rozhovoru zazněl například růst nájmů v Olomouckém kraji o 34 procent a v Pardubickém o 28 procent. Důvodem je podle Vysockého mimo jiné nedostatek výstavby a rostoucí zájem o nájemní bydlení.

V některých regionech se navíc dohání dlouhodobě nízká cenová základna. ,,Obecně regiony v dlouhodobém horizontu porážejí třeba Prahu a Brno v absolutním růstu ceny nájmu. Historicky tam byly nájmy velmi nízko, takže prostor pro růst je významný,“ říká Vysocký.

Musíme více stavět, jinak nájem poroste

Určit, kdy už je nájem příliš vysoký, podle Vysockého jednoduše nelze. ,,To je million-dollar question. Nejde jednoduše určit a říct, že tady je cena v pořádku a tady už není. Cenu určuje trh,“ říká Jakub Vysocký. Za současným zdražováním vidí především dlouhodobý nedostatek nové výstavby. Pokud se staví málo, ceny nemovitostí rostou, vlastnické bydlení se stává hůře dostupným a část lidí se přesouvá do nájmů. Tím vzniká další tlak na jejich cenu.

,,Je potřeba vrátit se k příčině a v České republice více stavět. Neříkám, že ceny mají začít padat, ale aby jejich růst nebyl vždy tak významný,“ vysvětluje. Ani změny v územním plánování podle něj nepřinesou okamžitý efekt. V případě Prahy se bavíme spíše o dlouhodobém horizontu.

Nájem může proti hypotéce ušetřit 10 až 15 tisíc měsíčně

Rostoucí ceny vlastnického bydlení zároveň mění pozici nájmu. V Praze a Brně podle Vysockého postupně přestává být jen dočasným řešením před koupí vlastního bytu.

,,Pokud si spočítáme průměrnou splátku hypotéky na byt v Praze a průměrný nájem, vidíme, že rodina může na nájmu ušetřit klidně 10 až 15 tisíc korun měsíčně oproti tomu, kdyby splácela hypotéku na danou bytovou jednotku,“ říká.

Praha a Brno se podle něj postupně přibližují trendům známým například z Německa nebo Skandinávie, kde má nájemní bydlení ve velkých městech výraznější zastoupení. V některých českých regionech je ale situace opačná. Podle čísel zmiňovaných Vysockým vychází poměr mezi vlastním a nájemním bydlením zajímavě například v Ústí nad Labem, Karlových Varech nebo Ostravě.

Neplatič může zůstat v bytě pět až šest let

Zatímco nájemníci řeší především ceny, majitelé se obávají problémových nájemců. Vysocký označuje vymahatelnost práva v této oblasti za velmi špatnou. ,,Vidíme případy, kdy to může trvat roky. Opravdu roky. Máme případy pěti až šesti let, kdy nájemce setrvává v bytové jednotce a není možné ho, pokud využívá všech opravných prostředků, které mu legislativa umožňuje, vystěhovat,“ upozorňuje Jakub Vysocký.

Právě větší jistota majitelů by podle něj mohla přispět k rozšíření dlouhodobých nájemních smluv. Pokud by bylo možné neplatiče nebo člověka zásadně narušujícího soužití legálně vystěhovat v horizontu jednoho až tří měsíců, pronajímatelé by podle něj byli ochotnější nabízet stabilnější nájemní vztahy.

Kůň v bytě není vtip, místo psa hřebce

Nájemní trh přináší i situace, které působí téměř neuvěřitelně. Na otázku po nejbizarnějším případu má Vysocký jasnou odpověď.

,,Největší bizár, který jsem slyšel, byl opravdu kůň v bytové jednotce. I to se stalo a i toto jsme řešili,“ říká. Za případy neplacení se ale podle něj často skrývají vážné sociální problémy.  ,,Ty příběhy jsou ve finále smutné, protože v České republice velmi často zakopáváme o to, že nemáme dobře řešené sociální bydlení,“ upozorňuje Jakub Vysocký. Tato oblast by podle něj měla být především v rukou státu, měst a obcí. 

Nájemní trh se profesionalizuje

České nájemní bydlení se postupně mění také na straně vlastníků. Roste takzvaný BTR neboli build to rent segment, tedy projekty, které jsou od začátku stavěné přímo za účelem dlouhodobého pronájmu. Zároveň stále více majitelů přenechává správu bytů profesionálním společnostem. Důvodem je mimo jiné rostoucí množství povinností a legislativních změn, které jednotliví vlastníci nemusí stíhat sledovat. Profesionalizace se podle Vysockého týká také smluv, výběru nájemníků nebo stanovování záloh.

Prostor ke zlepšení vidí i v samotné inzerci. Asociace nájemního bydlení podle něj provedla průzkum, podle kterého zhruba 80 procent nabídek neobsahovalo některé podstatné informace. ,,Typicky to byly výše provize, výše kauce nebo nebylo rozděleno, co je platba za nájem a co je záloha na služby spojené s užíváním bytu,“ popisuje Vysocký. Právě větší transparentnost a profesionalizace mají podle něj patřit mezi hlavní změny, které český nájemní trh čekají.

Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:

1. Jak se vybírá jeden nájemník z průměrně 17 zájemců a co rozhoduje o tom, kdo byt získá?
2. Proč mohou nájmy v regionech růst rychleji než v Praze a Brně?
3. Kde v Česku dnes může vlastní bydlení ekonomicky vycházet lépe než nájem?
4. S jakými nejbizarnějšími případy nájemníků se Jakub Vysocký během své praxe setkal?
5. Jak změní český trh profesionální správa a projekty build to rent?