Krysy na Strahově a překvapivé výnosy : Studentské bydlení je zlatý důl i ostuda Prahy

Praha se potýká s výrazným nedostatkem studentského bydlení a počet zájemců o ubytování dlouhodobě převyšuje dostupné kapacity. Současně roste zájem zahraničních studentů i investorů, kteří v segmentu soukromých kolejí vidí zajímavou příležitost. O proměně trhu, nových trendech i budoucnosti studentského bydlení debatovali v pořadu RealChat na platformě FocusOn.cz Barbora Nosková z platformy Bro-coli a Vojta Růžek ze společnosti Erasmus in Prague.

Spotify

Situace na pražském trhu studentského bydlení vykazuje dlouhodobý strukturální deficit. Podle statistik připadají v hlavním městě na jedno dostupné lůžko přibližně tři studenti. Data Ministerstva školství, mládeže a tělovýchovy ukazují, že v Praze aktuálně studuje přibližně 130 tisíc studentů, přičemž zhruba 75 tisíc z nich každoročně hledá ubytování.

Kapacity veřejných ubytovacích zařízení jsou přitom omezené. Státní sektor v Praze disponuje přibližně 28 tisíci lůžky, soukromí poskytovatelé pak dohromady nabízejí zhruba čtyři tisíce postelí. Nepokrytá poptávka tak zůstává enormní. ,,V září máme v Praze doslova kolonu studentů s kufry, kteří by se chtěli ubytovat, ale my už máme vyprodáno a nemáme je kam umístit,“ uvedla Barbora Nosková.

Západní trend přichází i do Česka

Podle Vojty Růžka není nedostatek studentského bydlení pouze českým problémem. S podobnou situací se potýká většina západoevropských zemí. Nejkritičtější situace podle něj panuje v Nizozemsku, Belgii nebo Německu, kde je získání studentského ubytování dlouhodobě velmi složité. Současně upozornil, že zájem zahraničních studentů o Prahu stále roste a aktuální poptávka už překonala předcovidová čísla. Český trh se tak postupně přibližuje západnímu modelu, ve kterém významnou roli hrají soukromé koleje a institucionální studentské bydlení.

Administrativní budovy jako příležitost

Jednou z cest, jak rozšiřovat kapacity, je přeměna nevyužívaných kancelářských objektů na studentské bydlení. Podle provozovatelů bývají starší administrativní budovy často vhodnější než klasické činžovní domy.

,,Stará administrativní budova, kterou lze upravit pro potřeby studentů, je dnes z hlediska kapacity zajímavější než klasický činžovní dům. Pokud nás poslouchá nějaký majitel kancelářské budovy, o podobné formy spolupráce máme velký zájem,“ uvedl Růžek.

Podle Noskové dává ekonomický smysl především budova s minimálně padesáti lůžky, což odpovídá zhruba 20 až 30 bytovým jednotkám.

Studentské bydlení jako zajímavý investiční segment

Z pohledu investorů nabízí studentské bydlení atraktivní kombinaci stabilní obsazenosti a nadprůměrných výnosů. Ve srovnání s klasickým dlouhodobým pronájmem jde o výrazně zajímavější model, přestože je provozně náročnější. Operátoři obvykle přebírají celé budovy do dlouhodobého pronájmu a majitelům garantují stabilní nájemné.

,,Po majiteli v podstatě nic nechceme. Garantujeme mu tržní nájemné v dané lokalitě a sami řešíme veškeré revize, opravy i servis, protože máme vlastní interní tým,“ vysvětlil Růžek. Součástí provozu je také nepřetržitá podpora studentů, interní servisní tým nebo správa budovy v režimu 24/7.

Mezinárodní studenti a jejich pobyt v Praze

Zahraniční studenti řeší většinu administrativy ještě před příjezdem do České republiky. Potřebují online prohlídky, elektronické podpisy smluv a především potvrzení o ubytování, které je často nezbytné pro získání víz.

Specifické jsou také rozdíly mezi jednotlivými skupinami studentů. Zatímco účastníci programu Erasmus většinou přijíždějí na jeden semestr, studenti z východních zemí často uzavírají roční smlouvy. ,,Osmdesát procent našich východních klientů má smlouvu na celý rok. Nejprve studují jazykovou školu a následně pokračují na české univerzitě,“ vysvětlila Nosková.

Platební morálka bývá lepší, než si majitelé myslí

Přestože řada soukromých vlastníků považuje studenty za rizikovou skupinu nájemníků, zkušenosti provozovatelů ukazují opak. Vojta Růžek, který za více než dvacet let působení pomohl s ubytováním více než 20 tisícům zahraničních studentů, tvrdí, že s neplacením nájemného prakticky nemá zkušenost. ,,Za dvacet let se mi nikdy nestalo, že by student nezaplatil,“ uvedl.

Hoste dodávají, že problémy se občas objevují pouze u části zahraničních studentů z východní Evropy. ,,U východních klientů je to občas složitější. Rodiče jim často pošlou peníze na celý rok dopředu, ale oni mají platit každý měsíc. Když dostanou na začátku větší obnos, jdou na nákupy nebo si užívat noční život v Praze a pak zjistí, že jim chybí peníze na další nájem. Když ale jednou zaplatí pozdě a dostanou sankci, většinou se velmi rychle poučí.“

České koleje zaostávají za očekáváním studentů

Hosté se během debaty dotkli také kvality veřejných vysokoškolských kolejí. Podle nich dnešní studenti stále častěji očekávají vyšší standard bydlení, než jaký většina státních zařízení nabízí.

Soukromé koleje dnes běžně poskytují plně vybavené pokoje, pracovní zázemí i komunitní prostory, které studentům usnadňují seznamování a začlenění do nového prostředí.

Nosková popsala vlastní zkušenost z návštěvy jedné z pražských kolejí velmi otevřeně:

,,Minulý rok jsem se byla podívat na Strahově za studentem, který se k nám stěhoval. Ukázal mi, kde předtím bydlel. Běhaly tam krysy a padal strop. Upřímně mě zamrazilo, že v takových podmínkách studenti žijí.“

Podle obou hostů bude tlak na kvalitnější studentské bydlení v následujících letech dále růst. S rostoucím počtem studentů a nedostatkem kapacit se tak prostor pro soukromé provozovatele bude pravděpodobně dále rozšiřovat.

Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast: Co se v rozhovoru dozvíte?

1. Jaké technologie a automatizace dnes pomáhají spravovat tisíce studentů bez klasické recepce?
2. Jak provozovatelé řeší letní měsíce, kdy většina studentů odjíždí domů?
3. Jak funguje model společných investic mezi operátory a majiteli nemovitostí?
4. Proč bývá nejvíce konfliktů mezi studenty právě na začátku semestru?
5. Jaký kulturní šok zažívají někteří zahraniční studenti při pohledu na stav českých kolejí?