Rezidenční trh v Praze prochází zásadní proměnou, kterou v rozhovoru pro pořad On The Ground na platformě FocusOn.cz rozebírá Radek Procházka ze společnosti Home Portal a poradenské společnosti Procházka & Partners. Podle jeho dat tvoří byty vhodné pro rodiny jen 12,6 % pražských novostaveb, zatímco ceny rostou nejrychleji za posledních 18 měsíců. Do trhu masivně vstupují institucionální investoři, kteří skupují celé projekty a mění Prahu v investiční komoditu.
Podle dat Home Portalu dnes tvoří byty vhodné pro rodiny pouhých 12,6 % pražské nabídky novostaveb. Radek Procházka vysvětluje, že důvodem je dramatická proměna trhu způsobená cenovým boomem a vstupem velkých investorů.
„Za posledních pět let jsme viděli překotný růst průměrné ceny. Centrální část Prahy se stává oblastí pro investiční produkt,“ uvádí Procházka a připomíná, že například Karlín měl ještě před několika lety třetinové ceny oproti dnešku.
Velcí investoři podle něj dnes běžně kupují celé projekty: například AFI Europe poslala na trh 2 000 bytů výhradně jako nájemní bydlení, Metrostav prodal projekt Odkolek institucionálnímu fondu, Finep prodal blok bytů pro nájemní segment a další stovky jednotek míří do portfolií fondů. To znamená, že velká část bytů se vůbec neobjeví v běžné nabídce, což dále zvyšuje tlak na ceny.
Nabídka stagnuje, poptávka roste. Do Prahy přišlo 300 tisíc lidí z Ukrajiny
Procházka upozorňuje, že zatímco developerská výstavba dlouhodobě stagnuje, poptávku výrazně zvýšily vnější šoky. „Praha posledních 10–15 let standardně produkovala kolem 5 000 nových bytů ročně. Zbytek republiky podobně,“ říká.
Jenže během let 2022–2023 se výstavba prakticky zastavila kvůli skokovému růstu úrokových sazeb až na 7 %, což byl podle Procházky „globální fenomén boje proti drahotě“.
Současně do Prahy přišlo v souvislosti s válkou na Ukrajině zhruba 300 000 lidí, což vytvořilo silný tlak na nájmy. „To byl šokový nárůst. Cena nájmů vystřelila vzhůru kvůli masivní poptávce,“ dodává Procházka.
Rodiny ustupují na okraj Prahy
Moderátor připomíná, že třípokojové byty v Praze dnes běžně stojí i 15 milionů korun, což znamená nutnost příjmu kolem 130 tisíc měsíčně. Procházka uznává, že realita je tvrdá.
„Když dnes rodina chce koupit byt, většinou míří do lokalit jako Letňany, Čakovice, Hloubětín nebo na západ do Stodůlek. Jsou tlačeni dál z centra,“ vysvětluje.
Dopady ale nemusí být trvalé. Podle něj významně pomůže nový Metropolitní plán, který po letech blokací konečně odblokuje velké brownfieldy typu Bubny nebo Nový Žižkov.
„Myslím, že situace nemusí být tak negativní, jak se zdá. V horizontu dvou–tří let může přijít určitá korekce,“ dodává.
Jedním z nejzásadnějších problémů je v Česku doba povolování. Procházka uvádí data, která v evropském kontextu působí až absurdně:
- Španělsko: povolení 12–18 měsíců
- Varšava: 2–3 roky
- Česká republika: běžně 8–10 let
„Developer u nás v průměru čeká osm let na povolení. Pokud investor vloží kapitál, má třetinový návrat v porovnání s Polskem nebo Španělskem,“ říká Procházka.
A dodává, že extrémní byrokracie vede k tomu, že i české fondy raději staví v zahraničí. „Jsme sami sobě nepřátelé. Můžete mít projekt, který někdo z Ostravy odvoláním zablokuje na dva roky. Je to absurdní,“ kritizuje současný systém.
Průměrné byty se dál zmenšují
„Trend menších bytů nevidím negativně. Efektivnější metráž umožní dostat více rezidentů do města,“ říká Procházka.
Typické 3+kk, které dříve měly 80–90 m², dnes běžně klesají k 65–66 m².
Důvodem je nejen poptávka investorů, ale také nákladové tlaky. Technické normy se podle Procházky za 10–15 let výrazně zpřísnily a promítly se do cen.
Český rezidenční trh výrazně zaostává za okolními zeměmi, což podle Procházky dobře ilustruje porovnání s Polskem či Rumunskem. Zatímco Česká republika zvládne v nejlepších letech postavit přibližně 12 000 nových bytů, v Polsku vzniklo jen v roce 2021 okolo 200 000 bytů a samotná Bukurešť dlouhodobě staví více než 100 000 bytů ročně.
Rozdíly jsou tak skutečně propastné a promítají se do cen i dostupnosti bydlení. „Když zrychlíte výstavbu, developer nemusí maximalizovat zisk, protože kapitál otočí rychleji. U nás se projekt často táhne deset let,“ dodává Procházka.
Díky lepšímu přístupu regionů se čeští developeři začali ve větším přesouvat do Brna, kde povolování podle něj probíhá rychleji a město je vůči investorům vstřícnější.
Česká mentalita: když není kapitálový trh, investuje se do cihel
Velká část spekulativní poptávky není podle Procházky „zlá“, ale vychází z absence investičních možností. „Poláci mají silnou burzu, investují do akcií vlastních firem. Češi burzu v podstatě nemají, a tak investují do cihel,“ vysvětluje.
To však způsobuje přehřátí trhu: více peněz míří do omezené nabídky bytů, což dále žene ceny vzhůru.
„Chováme se jako rentiéři. Pro ekonomiku by bylo zdravější, kdyby kapitál směřoval i do technologických firem nebo startupů,“ dodává.
Kde ještě dává investice smysl? Regiony, okraj Prahy i rekreační byty
Procházka potvrzuje, že pražský trh dnes není primárně o výnosu z nájmu, protože investoři zde sází především na růst hodnoty nemovitosti. Vyšší průběžné výnosy podle něj nabízejí spíše regionální města, jako je Ústí nad Labem, Liberec či Plzeň, případně okrajové části Prahy — například Kralupy, Beroun, Čelákovice nebo Úvaly, kde se ceny pohybují až o 50 % níže než v centru a kde je zároveň díky vlakovým spojům možné dostat se do Prahy často do 30 minut.
Zajímavé příležitosti nabízí také rekreační lokality, mezi které Procházka řadí Krkonoše, Beskydy či Šumavu. „V okolí Prahy je dnes metr za 100–120 tisíc. Stále je to výrazně pod 200 tisíci v centru,“ dodává.
Design jako nová konkurenční výhoda
Zajímavým trendem je pro něj růst kvality. Když se ceny zvedly, developeři si mohou dovolit investovat do špičkové architektury. „Kvalitní design zvyšuje hodnotu projektu. Vidíme to na Karlíně i na nových projektech v Brně,“ uzavírá.
Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:
- Jaká úroková sazba je podle Procházky hranicí, kdy se trh začne znovu zpomalovat?
- Kolik procent investorů dnes kupuje byty jen s cílem držet je „prázdné“?
- Jaké technologie a materiály dnes nejvíce prodražují výstavbu?
- Které konkrétní pražské lokality budou podle něj nejvýhodnější v horizontu 5 let?
- Jaké chyby dělají nejčastěji malí investoři kupující první byt na pronájem?
Autor: redakce
FocusOn je zpravodajský web zaměřený na nové trendy v ekonomice s důrazem na využívání moderních technologií.
