Fixace hypoték na více než 5 let asi zmizí z trhu. Pro banky jsou nevýhodné, říká bankéřka

V posledních letech se trh s hypotékami v České republice ocitl na horské dráze plné nejistot a výkyvů, což udělalo nejednu vrásku na čele potenciálním i stávajícím vlastníkům nemovitostí. Nedávné snížení repo sazby Českou národní bankou však vysílá trhu signál, který by mohl znamenat změnu k lepšímu. „Každý pátý klient má nárok na nejnižší sazbu,“ říká Petra Skrbková, která má na starosti oblast bydlení v České spořitelně.

Česká národní banka snížila repo sazbu o 0,5 % – a to je dobrý signál pro český trh. „V oblasti hypoték se úroveň úrokových sazeb odvíjí od trochu jiného základu, než je repo sazba, která je 14denní,“ říká Skrbková s tím, že nejde o tak klíčový prvek.

Novostavby a úsporná opatření přinesou nejnižší sazby

Sazby hypoték nejsou přímo vázány na repo sazbu ČNB, realita cenotvorby je mnohem komplexnější. V reakci na tento nový vývoj Česká spořitelna oznámila snížení úrokových sazeb na hypotéky, s nejnižší nabídkou začínající na 5,09 %. Ta ovšem není pro každého. 

„Sazby od 5,9 % poskytujeme klientům, kteří jdou do tzv. udržitelného bydlení. U koupi se jedná o nemovitosti, kdy klient předloží energetický štítek A nebo B. Dnes je možné postavit domy už pouze s těmito energetickými štítky. V případě rekonstrukcí musí klient aspoň ze 30 % použít prostředky na energeticky úsporná opatření,“ vysvětluje Skrbková. Každý pátý klient tak splňuje nutné podmínky pro udělení nejnižší sazby.

Čeká nás postupné snižování úrokových sazeb

Skrbková rovněž poukazuje na to, jak vývoj ekonomiky a očekávané změny úrokových sazeb ovlivní hypoteční trh. Ačkoli byly sazby hypoték na přelomu let 2022 a 2023 na historickém maximu, postupné snižování inflace a úrokových sazeb ČNB dalo trhu prostor k nádechu. „Tehdy to bylo na úrovni 6 %,“ doplňuje. Aktuálně se průměrná úroková sazba pohybuje okolo 5,36 %, s předpokladem dalšího postupného snižování. „My to teď v České spořitelně vidíme na 5,25 % za březen a v průběhu tohoto roku budeme opakovaně snižovat úrokové sazby o desetiny procent,“ vysvětluje Skrbková s tím, že ekonomické prognózy ukazují na pokles až na 4–4,2 %. „Věřím ekonomickým prognózám,“ svěřuje se Skrbková.

Po loňském roce, který byl z hlediska poptávky po hypotékách jedním z nejslabších, se nyní trh zdá být na cestě k pomalému, ale jistému oživení. „Zvýšený zájem o hypotéky určitě vnímáme a v řeči čísel je výše trhu dvojnásobná. Je pravda, že loňský rok byl opravdu extrémně nízký,“ říkáSkrbková. Podle jejích slov se tento rok očekává výše trhu okolo 174 miliard. „Minulé roky byly objemy trhu mezi 200–220 miliardami. Momentálně jsme někde na 85 % a to už jsou hezká čísla,“ vysvětluje expertka.

Mladí a nadějní platí poměrně často nad své poměry

Skrbková připomíná, že ačkoli je zájem o hypotéky výrazně vyšší, stále je potřeba zvážit všechny faktory, včetně potenciálního růstu cen nemovitostí, který může dopad na celkovou dostupnost bydlení opět zkomplikovat. „Zvažte obě strany rovnice a nečekejte na pokles úrokové sazby. Může se stát, že vaše vysněná nemovitost výrazně naroste na hodnotě a pak se vám to ekonomicky nevyplatí,“ upozorňuje Skrbková.

Nejlepší je podle ní podívat se na měsíční rozpočet. „Ve spořitelně vám řekneme, kolik bude činit vaše měsíční splátka, a následně uvidíte, jestli to zvládnete splácet,“ říká Skrbková s tím, že do nedávna existoval parametr, který určovala ČNB. Jmenoval se DSTI a ve zkratce znamenal podíl veškerých splátek vůči příjmům. „Ten byl dlouhodobě nastaven na výši 45 a pro mladší klienty to mohlo být i více. Minulý rok ale došlo ze strany České národní banky ke zrušení limitu. My v bance musíme být obezřetní a neohrozit klientovo finanční zdraví, takže se pohybujeme tak na polovině. Pokud je ale klient mladý, začíná kariéru a je tam vysoký předpoklad růstu v následujících letech, tak je to i o trochu více,“ říká Skrbková.

Kdo vyhrál hypoteční loterie?

Refinancování hypoték je náročné téma. „Nejlépe jsou na tom ti, kteří si zafixovali hypotéku v roce 2020–2021, kdy byly sazby na úplném dně. Dávali jsme doporučení fixovat na 8–10 let,“ vzpomíná Skrbková.Dnes je podle Skrbkové více než polovina fixací na 3 roky. „Je to správné rozhodnutí v době klesajících úrokových sazeb,“ říká.

Refinancování hypoték musí řešit třeba klienti, kterým končí fixace. „S takovými klienty už dlouho dopředu řešíme, že se musí připravit na nárůst měsíční splátky,“ poukazuje Skrbková.

Druhým třaskavým tématem je refinancování v průběhu platnosti smlouvy. „Nyní jsme ve fázi, kdy klient může za minimální náklady předčasně splatit svou hypotéku. Je pravda, že díky úpravě zákona o účelně vynaložených nákladech se tento stav od 1. září změní,“ upozorňuje Skrbková.

Bankovní turisté narušují bankám plány

Zákon přinesl konkrétní pravidla a maximální výše poplatku za předčasné splacení může být 1 %. „Posouvá nás to k tomu, že se pravděpodobně dlouhé fixace ztrácí z trhu,“ říká Skrbková.

Bankovní turisté jsou pro banky velký oříšek. „Hypotéky financujeme z dlouhodobých peněz. V momentě, kdy klient poruší dlouhodobou smlouvu a vrátí nám prostředky za minimální poplatek zpět, vzniká bance ztráta,“ upozorňuje na komplikace Skrbková.