Mladí už byt po babičce nezdědí. Zaplatí 40 % výdělku za bydlení, varuje realitní makléřka

Ceny nemovitostí v Česku rostou bez ohledu na covidovou pandemii či válku na Ukrajině. Podle Pavlíny Prokešové, majitelky realitní kanceláře Reallocate, která mnoho let strávila v New Yorku, je to nevyhnutelný trend. V rozhovoru pro pořad On the Ground na platformě FocusOn vysvětluje, proč mladá generace už nebude dědit byty po babičkách, jak se Praha přibližuje západnímu modelu bydlení a proč 40 % výdělku za bydlení je normální hranice.

Ceny porostou dál, poptávka je stále vyšší než nabídka

Na otázku, zda ceny nemovitostí budou růst i nadále, Prokešová odpovídá jasně: „Bohužel ceny nemovitostí stále rostou a myslím si, že budou i v budoucnu, jelikož poptávka je stále vyšší než nabídka a lidé tomu rozumí, a proto ta poptávka je, jaká je.“

Růst se pohybuje v průměru kolem 10 %, přičemž malometrážní byty rostou nejvíce. „Malometrážní jednotky jsou stále velmi populární ze dvou důvodů – pro investora je to jednoduchý produkt, který funguje v rámci nájemního bydlení. Pronajmou se rychle s nejvyšším výnosem. A další aspekt je, že spousta lidí vzhledem k cenám bytů na více než malometrážní jednotku nedosáhne, ať už s financováním, nebo z úspor.“

Kdo skutečně nakupuje nemovitosti

Střední třída má podle Prokešové stále větší problémy s dostupností bydlení. „Od doby, co úrokové sazby trochu klesly, tak se situace lepší, ale v rámci bonity, na kterou se banka dívá, tak spousta lidí na hypotéku nedosáhne a stává se mi často, že lidé, co byty kupují, tak ve větším případě jsou to lidé, kteří mají prostředky v hotovosti.“

Kupující jsou podle ní různorodí: „Od institucionálních investorů, kteří nakupují celé bloky, přes individuální investory, ať Češi, Slováci nebo mezinárodní investoři, až po lidi, co si v rámci cen nájemního bydlení udělají výpočet a zjistí, že se možná vyplatí stále koupit si byt pro rodinu.“

Investice do nemovitostí se stále vyplatí

I přes vysoké ceny Prokešová doporučuje investice do nemovitostí: „Když investujete do nemovitostí, tak to není jen o tom ušetřit na nájmu. Když máte nájemní bydlení u investičního bytu, tak yield je kolem 4 %, v určitých případech i vyšší, ale jde hlavně o nárůst hodnoty nemovitosti do budoucna.“

Nesouhlasí s označením „spekulanti“ pro investory: „Úplně nemám ráda slovo spekulanti, ti spíš kupují třeba činžovní domy na spekulaci, u jednotek se to ne úplně vyplatí, a i vzhledem k tomu, že se změnil daňový zákon, kdy na zisku musíte platit daň, která dřív byla pět let, teď je to 10.“

Konec éry dědění bytů po babičkách

Významnou změnu vidí Prokešová v oblasti dědictví: „Spíše se potkávám s rodiči, kteří kupují byty pro své děti. Myslím si, že generace, která byla zvyklá, že dostane byt po mamince nebo po babičce, tak tento trend z osmdesátek, sedmdesátek  bude ubývat.“

Tento fenomén povede podle ní k zásadní změně českého modelu bydlení: „Lidé byt po někom nebudou mít po kom zdědit.“

České republice se blíží americký model bydlení

Prokešová, která má zkušenosti z New Yorku, kde 20 let působila v realitách, vidí podobnosti: „Tam je běžné, že zhruba 40 % obyvatel žije v nájemním bydlení a 60 % je ve vlastním. Někdy je to z důvodu, že cestují, relokují a většinou je to, že na byt, který by ideálně chtěli, nedosáhnou, nemají na to peníze, tak jsou v nájmu, je to úplně běžné.“

Trend nájemního bydlení se podle ní v Česku rozšiřuje: „Myslím si, že i trend nájemního bydlení tady se rozroste. Trochu to tady začalo a myslím si, že je to velké téma, o kterém se neustále píše, ať už je to dostupné bydlení, co organizuje Česká spořitelna, nebo institucionální investoři, kteří na trhu jsou.“

40 % výdělku za bydlení jako hranice

Na otázku, kolik procent výdělku by mělo jít na bydlení, Prokešová odpovídá: „Myslím si, že 40 % je taková hranice a i do budoucna bude větším trendem, že i majitel, když bude pronajímat svůj byt, tak bude zjišťovat bonitu v rámci příjmů, aby měl jistotu, že si člověk byt může dovolit.“

Tuto hranici považuje za rozumnou: „40 % bych dala takovej max, protože víme – ceny rostou jak v restauracích, v nákupních centrech. Jídlo, chleba, vajíčka, takže určitě 40 % bych dala takovej max.“

Mimopražské lokality rostou rychleji

Paradoxně rostou ceny mimo Prahu často rychleji než v hlavním městě: „Je to v rámci rychlosti výstavby – stavební povolení, změna územních plánů atd., ale myslím si, že je to i v rámci toho, že spousta lidí, když v Praze nedosáhne, tak se stěhují mimo Prahu.“

Jako příklady uvádí: „Kladno, Plzeň, myslím si i Hradec Králové, jsou města, kam dojedete do Prahy. Netrvá to zas tak dlouho, takže je možnost komutovat nebo cestovat za prací, takže myslím si, že je to i z tohohle důvodu, že nedosáhnou v Praze, zjišťují, co by si mohli dovolit mimo Prahu.“

Propast mezi nabídkou a poptávkou

Přestože je na trhu dostatek nemovitostí, problémem je cenový nesoulad: „Je takový gap mezi nabídkou a poptávkou. Většinou z mé zkušenosti majitel chce nějakou cenu a ten, co to chce kupovat, chce jinou a těžce se potkávají na kompromisu, jelikož jsou všichni trochu zmlsaní z historie – jak investoři, tak i majitelé.“

Centrum Prahy už není pro střední třídu

Centrum Prahy se podle Prokešové stává nedostupným pro běžné Čechy: „Centrum jako takové už je v podstatě pro střední třídu předražené, protože je tam spousta majitelů, kteří provozují Airbnb, nebo jsou to expati, kteří přijedou na rok, na dva, na relokační balíčky, takže si to můžou dovolit.“

Válka na Ukrajině situaci ještě zhoršila: „Začala válka na Ukrajině, byl velký přísun nových lidí, takže poptávka byla mnohem větší než nabídka a majitelé se toho chytli.“

Na druhou stranu Praha přitahuje mezinárodní studenty a expatřy: „Je tady velká poptávka v rámci mezinárodních studentů a expatů. Tím, že Praha nebo Česká republika je levnější ve srovnání s jinými evropskými městy, tak lidí mimo Českou republiku bude jezdit více a více.“

Generační recyklace nemovitostí

K očekávané vlně dědictví nemovitostí Prokešová říká: „Myslím si, že taková recyklace generační normálně vždycky byla v moderní historii. Pokud je to mimo lokalitu, kde žiju, tak jak říkáte, buď byt pronajmu, mám super pasivní příjem, nebo ho prodám a zainvestuju jinde, takže je to přirozená recyklace.“

Investiční byty: Praha vs. regiony

Pro investiční účely doporučuje Prokešová uvažovat i mimo Prahu: „Pokud opravdu byt je investiční, tak si myslím, že je hodně důležité si to dobře spočítat i v rámci financování. Nemyslím si, že úplně dává smysl financovat 80 % bytu v rámci investice nájemního bydlení, protože yield je opravdu nižší, ale pokud dám 50 %…“

Jako příklad uvádí vlastní zkušenost: „Já mám investiční byt v Plzni, takže je dobré investovat i do měst, kde jsou třeba vysoké školy, protože poptávka po bydlení se zvyšuje. Plzeň, Olomouc, klidně i Brno frčí teďka v rámci trendu, takže určitě může být i mimo Prahu.“

Studentské bydlení jako zajímavá investice

Překvapivě doporučuje investice do studentského bydlení: „Vím, že spousta lidí má ze studentského bydlení strach, ale studenti, kteří jezdí do Prahy, jsou vzdělaní, můžete si vybrat podle studia, kam chodí. A určitě bych investovala i sama.“

Celý rozhovor si můžete pustit jako podcast nebo video, dozvíte se: 

1. Konec dědictví bytů – Mladá generace už nebude automaticky dědit nemovitosti po prarodičích, což změní celý český model bydlení.
2. Amerikanizace bydlení – Česko se přibližuje americkému modelu, kde 40 % lidí žije v nájemním bydlení.
3. 40 % jako hranice – Čtyřicet procent výdělku na bydlení se stává běžnou hranicí i v českých podmínkách.
4. Centrum jen pro bohaté – Centrum Prahy se stává dostupným pouze pro expatřy, Airbnb a nejbohatší vrstvu.
5. Regiony jako investiční příležitost – Města s vysokými školami mimo Prahu nabízejí zajímavé investiční možnosti s vyšším yieldem.