Luxusní byt už nestačí. Rozhoduje, jak se v něm cítíte

Luxusní nemovitosti už dávno nejsou jen o adrese. Investoři i developeři dnes kombinují kapitál, design a zážitek, aby vytvořili produkt, který obstojí v globální konkurenci. Podle Lucie Karlové, generální ředitelky Preciosa Lighting, a Michala Šrubaře, výkonného ředitele Julius Meinl Living, rozhoduje o úspěchu kombinace investičního modelu a emocí. 

Spotify

Realitní trh se podle investorů posouvá od tradičního vlastnictví směrem ke komplexnějším investičním modelům. Typickým příkladem je fond kvalifikovaných investorů The Julius Fund, který kombinuje Private Equity s real estate segmentem.  Investor zde nekupuje pouze nemovitost, ale podíl na celém byznysu, tedy jak na fyzickém assetu, tak na jeho provozu.

„Investor kupuje akcie skupiny, ve kterých jsou obsažené konkrétní nemovitosti i jejich provoz. Je to kombinace dvou světů,“ vysvětluje Šrubař.  Model umožňuje diverzifikaci i vyšší výnosový potenciál. V případě Julius Meinl Living se podle něj provozní marže dostává nad 50 %, což je v segmentu nemovitostí nadstandardní.

Luxusní rezidence: nový segment s velkým potenciálem

Zatímco klasický hotelový trh je v Evropě relativně saturovaný, segment servisovaných luxusních rezidencí je stále na začátku. Jde o kombinaci pětihvězdičkového hotelového servisu a plně vybavených apartmánů. Tento model reaguje na změnu chování klientů – ti dnes cestují nejen za turistikou, ale i za byznysem a očekávají vyšší flexibilitu.

„Trh není tímto produktem saturovaný. Je tam obrovský potenciál,“ říká Šrubař.  Skupina plánuje expanzi tempem dvě až tři nemovitosti ročně s cílem dosáhnout 15 projektů během deseti let. Už po prvním roce fond spravuje přibližně 350 milionů korun a cílí na miliardu. 

Značka jako investiční argument

V investičním rozhodování hraje zásadní roli i brand. V případě Julius Meinl má značka podle interních dat více než 85% znalost mezi cílovou skupinou investorů. To vytváří důvěru, která je v Private Equity segmentu klíčová.

„Investor jde do podnikání po boku rodiny, která má v projektu vlastní kapitál v desítkách milionů eur,“ popisuje Šrubař.  Silná značka navíc usnadňuje expanzi i vstup na nové trhy.

Design jako faktor hodnoty

Vedle investičních parametrů roste význam designu a celkového zážitku. Osvětlení, architektura nebo materiály už nejsou jen estetickým doplňkem, ale nástrojem, jak zvýšit hodnotu nemovitosti.

„Lidé už nehledají jen místo, kde bydlet. Hledají místo, kde budou rádi bydlet,“ říká Karlová.  Podle ní právě atmosféra často rozhoduje v situaci, kdy jsou technické parametry projektů srovnatelné.

To je patrné zejména v prémiovém segmentu, kde se developeři snaží odlišit v prostředí silné konkurence.

Hospitality jako inspirace pro rezidenční trh

Zkušenosti z hotelového segmentu ukazují, že práce s emocí a zážitkem má přímý dopad na ekonomiku projektu. Hotely dlouhodobě pracují s cílovou skupinou, brandem a atmosférou. Tento přístup se postupně přenáší i do rezidenčního developmentu.

„V hospitality přesně víte, pro koho prostor vytváříte. To je rozdíl oproti univerzálním developerským projektům,“ vysvětluje Karlová.  Výsledkem je vyšší ochota zákazníků zaplatit za nemovitost, která nabízí nejen funkci, ale i zážitek.

Middle East jako klíčový trh

Významnou roli v segmentu luxusních projektů hraje Blízký východ. Pro Preciosa Lighting představuje přibližně 30 % realizací.

Region ale čelí geopolitické nejistotě, která může ovlivnit tempo developmentu. „Je to důležitý trh. Hodně záleží na tom, jak dlouho bude trvat nejistota v regionu,“ říká Karlová.  Zároveň ale věří, že dlouhodobě zůstane stabilní a atraktivní pro investory.

Co rozhodne o hodnotě nemovitosti v roce 2026

Zatímco tradiční mantra realitního trhu zní „location, location, location“, dnešní realita je komplexnější.

Podle expertů hraje roli kombinace několika faktorů:

• lokalita
• kvalita provedení
• provozní model
• a především celkový zážitek

„Nemovitost musí mít duši. To je to, co vytváří vztah mezi člověkem a prostorem,“ říká Karlová.  Právě tato „nehmotná“ hodnota může být v budoucnu rozhodujícím faktorem pro udržení ceny i poptávky.

Nemovitosti jako zážitek

Trend je zřejmý: realitní trh se posouvá od čistě investičního aktiva směrem k produktům, které kombinují kapitál, služby a emoce. Luxusní segment dnes nestaví jen na metrech čtverečních, ale na komplexním zážitku – od designu přes servis až po značku. „Není to jen o nemovitosti. Je to o tom, jak se v ní člověk cítí,“ shrnuje Šrubař. 

Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:

1. Proč kombinace hotelu a rezidence vytváří nový investiční model?
2. Jaké konkrétní výnosy může přinést hybridní real estate fond?
3. Proč design a světlo zvyšují hodnotu nemovitosti víc než technologie?
4. Jak velkou roli hraje značka při rozhodování investorů?
5. Proč se luxusní realitní trh přesouvá směrem k „zážitku“?