Praha má výrazný deficit studentského ubytování – na 75 tisíc studentů připadá kapacita necelých 30 tisíc míst. Přesto je segment účelově budovaného studentského bydlení v Česku stále teprve na začátku. Kevin Gestin ze společnosti STERENN a Diana James z Daramisu v pořadu RealChat vysvětlují, proč tento segment přitahuje institucionální investory, co rozhoduje o úspěchu projektu a proč by se v Praze mohly prosadit také luxusní branded residences – rezidenční projekty spojené s hotelovými či lifestyle značkami.
SpotifyPBSA neboli Purpose-Built Student Accommodation označuje budovy navržené a provozované přímo pro studenty. Nejde tedy o klasickou kolej v tradičním pojetí, ale o samostatnou realitní kategorii. Za projektem zpravidla stojí institucionální investor a samotný provoz přebírá specializovaný operátor.
,,Obvykle jde o institucionální investory, tedy velké investiční fondy, které se na tento segment specializují,’’ vysvětluje Gestin. U větších projektů se tak podle něj propojují dvě strany. ,,Investor potřebuje operátora a operátor potřebuje investora,’’ shrnuje. Někteří specializovaní operátoři přitom podle něj spravují více než 50 tisíc lůžek.
Pro investora má tento model ještě jednu zvláštnost. Podle Gestina se celý objekt často staví pro jednoho institucionálního investora a projekt může využívat také model forward sale či forward funding (pozn. redakce: Forward sale znamená předem sjednaný nákup nemovitosti s hlavní platbou až po jejím dokončení, zatímco při forward funding investor průběžně financuje už její výstavbu). Výpočet takového developmentu je proto podle něj odlišný.
V Praze 75 tisíc studentů proti necelým 30 tisícům míst
Jedním z nejsilnějších argumentů pro další rozvoj segmentu je podle Gestina samotný nepoměr mezi poptávkou a nabídkou. ,,V Praze je přibližně 75 tisíc studentů, kteří každý rok potřebují ubytování. Kapacita je přitom o něco nižší než 30 tisíc míst,’’ uvádí.
Nejde přitom pouze o zahraniční studenty. Poptávku vytvářejí také Češi přicházející studovat do Prahy z jiných částí republiky. Mezi zahraničními studenty Gestin zmiňuje mimo jiné rostoucí zastoupení lidí z Asie a Blízkého východu.
Klíčová je lokalita, především dostupnost univerzit, ale také cena a jednoduchost rezervace. Studentské bydlení musí podle Gestina zohledňovat akademický kalendář a nabízet podmínky přizpůsobené potřebám studentů. ,,Chtějí, aby to bylo jednoduché a bezpečné,’’ říká Gestin.
Místo luxusu studovna, kuchyň a PlayStation
PBSA bývá podle Gestina dražší než ubytování poskytované univerzitami. Vyšší cenu ale doprovází širší nabídka společných prostor a služeb, které jsou součástí celého konceptu. V projektu může být sdílená kuchyň, prostor pro studium, kino nebo herní zóna s PlayStationem. Důležitou roli hraje také bezpečnost, například v podobě recepce fungující 24 hodin denně. Gestin zároveň zdůrazňuje, že vybavení má odpovídat potřebám studentů. V této souvislosti zmiňuje například golfový simulátor jako prvek, který už pro tento typ bydlení nemusí být relevantní.
Právě tady se studentské bydlení potkává s druhým tématem rozhovoru – branded residences. Společným prvkem obou segmentů jsou podle Gestina komunita a služby, které rezident spolu s bydlením získává. Konkrétní podoba služeb se přitom u obou konceptů liší.
Byt jako hotelový pokoj, který vám patří
Branded residences jsou rezidenční projekty spojené s konkrétní značkou, která se podílí na službách, správě či provozu domu. ,,Je to trochu jako bydlet v hotelu, jen s tím rozdílem, že je nemovitost vaše,’’ přibližuje princip James. Rozpětí může být značné. James v rozhovoru zmiňuje lifestyle značky, jako jsou 25hours nebo Mama Shelter, ale také luxusní hotelové značky typu Fairmont či Four Seasons. Konkrétní značka přitom ovlivňuje podobu služeb i celkový koncept projektu.
Podle James je ve světě přibližně 1 100 takových projektů a dalších zhruba 900 se připravuje. Za pozoruhodné považuje, že Praha na této mapě zatím chybí. Zároveň podle ní nejde o segment, ve kterém by v Praze měly vznikat tisíce branded jednotek. Potenciál vidí spíše v úzké části trhu, přibližně v jeho horním jednom až dvou procentech.
Praha je připravená na luxusní bydlení
Pražský prémiový segment podle James zatím často nedosahuje standardu, který náročnější klienti znají ze zahraničí. U řady projektů může být byt větší nebo mít kvalitnější provedení, rozdíl oproti ostatní nabídce ale podle ní není vždy zásadní.
,,Máme klienty, kteří přijdou a řeknou, že chtějí nejlepší jednotku v projektu,’’ říká James. Část této klientely má podle ní zkušenosti s bydlením například v Miami, Dubaji nebo Londýně a očekává odpovídající úroveň služeb, společných prostor a komfortu. James proto očekává, že branded residences budou v Praze začínat především v luxusním segmentu. Později by podle ní mohly na trh přicházet také projekty spojené s lifestyle značkami.
Developer musí vědět, pro koho staví
Služby nelze do projektu přidávat bez ohledu na cílovou skupinu. James to ukazuje na projektu L1FE house na Střížkově, který leží přibližně tři minuty od metra. V projektu se počítalo především s menšími dispozicemi, studii a byty 2+kk, které doplňuje společné vybavení, například posilovna nebo lounge. ,,Nemůžete jednoduše říct, že vytvoříte pětihvězdičkový luxusní projekt někde, kde je úplně jiná cílová skupina, která ho nemůže využít,’’ vysvětluje James.
Daramis se proto potenciálních klientů ptal přímo na to, co by v projektu chtěli. Zjišťoval například preference ohledně podoby posilovny nebo společných prostor. Podle James tak lze ještě před dokončením projektu lépe zjistit, které prvky budoucí klientela skutečně preferuje.
Česko je zatím na začátku
Gestin připomíná, že PBSA je v zemích jako Velká Británie, Francie, Itálie nebo Španělsko výrazně etablovanější. V Česku už se projekty objevují a další jsou v přípravě, domácí trh je ale podle něj stále v ranější fázi než velká část Evropy.
Jednou z překážek je podle hostů nedostatek zkušeností s tímto typem developmentu. Gestin popisuje, že se developeři ptají, jak segment analyzovat a jak projekty připravovat, zároveň se ale často vracejí k modelům, se kterými už mají zkušenost. I proto podle něj hraje roli další vzdělávání trhu.
Pro institucionální kapitál může být zajímavá také relativní předvídatelnost poptávky. Gestin očekává v delším horizontu další příliv studentů a studentské bydlení považuje ve srovnání s klasickým rezidenčním trhem za méně volatilní segment.
Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast a dozvíte se:
- Proč se čeští developeři do PBSA zatím nepouštějí ve větším?
- Jaké služby studenti skutečně chtějí a co od moderního studentského bydlení očekávají?
- Jaké služby očekávají od branded residences klienti, kteří znají luxusní projekty z Miami, Dubaje nebo Londýna?
- Jak se při plánování projektu testuje, zda lidé chtějí posilovnu, recepci nebo jiné společné prostory?
- V čem se ekonomika PBSA liší od klasického rezidenčního developmentu?