Poptávka po nájmech vzroste, velcí hráči s levným eurovým financováním to tuší

O situaci na trhu s nemovitostmi, typicky české potřebě bydlet ve vlastním, ale i třeba o vlivu zdražování energií na rozhodování developerů si s námi povídal Jiří Vančura, ředitel úseku korporátního a nemovitostního financování v Trinity Bank.

Trh hodně ovlivňuje všechno, co se děje, tj. momentálně hlavně covid a válka. Co všechno se v byznysu s nemovitostmi za poslední dobu stalo a co se ještě očekává?

Trh nemovitostí je samozřejmě ovlivněný vývojem celé ekonomiky, na kterou v posledních dvou třech letech dopadají poměrně zásadní změny a situace, ať už to byl covid, nebo teď právě válka na Ukrajině. Když si to rozebereme ve větším detailu, tak když přišel covid, začala se zavírat ekonomika, nikdo nevěděl, jak dlouho to bude trvat, jak hluboký ten dopad bude. I banky čekaly, co se stane. Na trhu nemovitostí se to neprojevilo vůbec negativně, spíš naopak, všechno běželo dál. Ceny nemovitostí dál rostly, poptávka byla obrovská, v té době inflace ještě nebyla.Loni nám ze začátku podzimu začaly růst ceny materiálů, probouzela se inflace, ale pořád tady ještě nebyla válka. V té době Česká národní banka zareagovala, začala ekonomiku brzdit navyšováním úrokových sazeb, takže se očekávalo, že se to propíše do poptávky po nemovitostech formou růstu hypotečních sazeb atd. A na konci února začala válka na Ukrajině, která do toho, dá se říct, hodila další vidle.

S čím se dnes developeři nejčastěji potýkají a jak zvládají prudce rostoucí ceny jednotlivých vstupů?

Asi je důležité to rozdělit na nějaké běžící projekty-developmenty, které jsou rozestavěné a developeři často mají uzavřené smlouvy s generálním dodavatelem. Tam pak záleží na tom, jaká je síla toho dodavatele, jak je schopný držet ty ceny, co je schopen unést a co není. Probíhají samozřejmě další vyjednávání a hodně je to ovlivněno silou jednak toho dodavatele, jednak developera. A druhý aspekt jsou nové projekty – a to už nějaký vliv na současný a budoucí vývoj u nové výstavby má. Tím, jak je tam obrovská nákladová nejistota a nestabilita na trhu, tak dneska nikdo pořádně neví, za kolik to bude schopen postavit. Těžko se pak nastavuje i ta prodejní cena. Když ty byty budete prodávat třeba za rok a půl nebo za dva, a nevíte, za kolik to postavíte, tak se to nedá ani pořádně prodávat. Samozřejmě pokračuje se v projektech, kde developer má jak sílu, tak zkušenosti, případně ten pozemek nebo ta investice byly nějak rozběhnuté. Může si to dovolit a ten projekt samotný unese nějaké navýšení nákladových cen. A pak je tam samozřejmě vliv toho financování, růst úrokových sazeb, který má zase dva dopady: jednak prodražuje developerské financování a z druhé strany ovlivňuje poptávku tím, že samozřejmě navýšení úrokových sazeb i na hypotékách zase výrazně zasáhlo lidi, kteří si kupují nové byty na hypotéku – a tam logicky to chlazení výrazné je.

Jaký je výhled u cen nemovitostí? Naznačoval jste, že pravděpodobně to minimálně nebude růst tak prudce vzhůru. Lze očekávat u nějakých nemovitostí třeba pokles cen? Nebo spíš se máme připravit na to, že se ceny zafixují? Co se na trhu dá plošně očekávat, když byste se podíval i na specifika typu Praha nebo malá města v rámci cen nemovitostí?

Ono je to velmi ovlivněné ekonomickou situací. Když si to rozebereme, tak jedna věc je inflace, která se utrhla z řetězu. Začíná brzdit cenový růst, takže třeba meziměsíční inflace už 23 měsíce klesá, ten růst se zpomaluje, ale cena peněz se znehodnocuje i nadále rychlým tempem. Když vezmu poptávku po rezidenčním bydlení, která tu byla, tak za poslední rok ceny nemovitostí vyrostly o 20–25 %, což je strašně hodně. Ale je potřeba si říct, z čeho se ta poptávka skládala. Na jedné straně je to dlouhodobá taková ta česká touha vlastnit nemovitosti – na tom je to postavené, 80 % lidí bydlí ve svém. Ale přesto poptávka po nemovitostech je a byla nedostatečná, a to z toho důvodu, že nemovitosti, kromě toho, že plní primární funkci, pro kterou jsou určeny, to znamená, že tam lidi bydlí, tak u nás velká část poptávky byla dána i tím, že lidi do toho buď investují, anebo ty cihly využívají jako uchování hodnot. To je přitom jedna z funkcí peněz – že by měly být u chovatelem hodnoty –, ale právě s tím, co se dělo v ekonomice, kdy se přes kvantitativní uvolňování a podporu nalilo spousta peněz do světové ekonomiky, tak lidé začali nakupoval nemovitosti ne s cílem, aby na tom vydělali, ne jako investici, ale jako uchování hodnoty. Otázka je kolik. Teď se ukázalo, že za rok to bylo 20 %. Takže poptávka byla, je a existuje a předběhla reálnou inflaci v ekonomice. Potom v té době, kdy byly nízké úrokové sazby, kolem 2 % na hypotékách, tak pro spoustu třeba i individuálních investorů dávalo smysl si půjčit za tak nízkých úrokových sazeb a ty nemovitosti dlouhodobě začít pronajímat. To všechno vedlo k růstu cen nemovitostí, čistě z pohledu investičního se ten výnos začal snižovat. Ale poptávka po bytech není jenom na bydlení.

Jedním z trendů mezi developery je právě třeba uchování hodnoty. Letos ne všechny byty prodají, ale některé si nechají a pronajímají je. Jak tento trend vznikl a proč developeři takhle uvažují?

Ten trend startoval už možná někdy před dvěma lety, kdy právě developerům začalo docházet, že jedou takový ten byznys, že postaví byty, prodají byty, realizují nějaký zisk, ale vlastně se trošku nesvezou na té vlně růstu cen nemovitostí. A to si myslím, že byl jeden z důvodů, proč začali uvažovat, že ten zisk, který tam realizují, si třeba částečně nechají. Byty pronajmou, budou tam realizovat nějaký normální výnos, který pokryje inflaci, něco málo vydělá. Ale primární výdělek v čase bude to, že se jim portfolio zhodnotí. To byl jeden aspekt, proč někteří začali trošku měnit strategii. Zároveň se třeba už stali dostatečně velcí a chtěli budovat nějaké své portfolio, nejet jenom ten opakovaný byznys. To je z pohledu logiky developerů. Druhá věc je z pohledu zase toho, co se děje na trhu. Říkal jsem, že u nás 80 % lidí žije ve vlastním a z tohoto titulu by neměla být žádná krize bydlení. Když se podíváme na Západ, tam nájemní bydlení je třeba 60 %, ten prostor je daleko větší a je to vlastně normální. A to, co se děje dneska na trhu, tak hypotéky jsou drahé, korunové ceny nemovitostí vysoké, takže to vede k tomu, co se dneska hojně diskutuje. Ještě navíc ceny energií jsou vysoké, takže lidé nebudou mít na vlastní nové bydlení. To všechno zase svědčí o tom, že nájemní bydlení se dostane daleko více i v České republice do okruhu zájmu a bude narůstat. A zase to bylo něco, co ten trh už předvídal. Dávalo proto smysl strategicky do nájemního bydlení jít. Pak máte tady velké hráče, i třeba ze zahraničí, kteří sem jdou, mají levné, eurové financování a potřebují investovat s nízkým výnosem a konzervativně, což právě ty pronájmové rezidenční nemovitosti jsou.

Závěrem mě napadá jedna otázka k aktuálnímu tématu. Hodně se diskutují energie, prudce rostoucí ceny. Je to něco, co může ovlivnit i developery nemovitostí a výstavbu? Myslím tím, jestli prudce rostoucí ceny mohou mít negativní dopady? Některé firmy se bojí, že to neutáhnou, budou muset zavřít, může toto nějak ovlivnit segment nemovitostí?

Tak samozřejmě může, protože to zase výrazně dopadá na ekonomiku, a to se přes různé řetězce promítá i do segmentu nemovitostí. U developerů, kteří nakupují typicky od stavebních firem stavební práce a dodávku, tak do cen materiálu se znovu propisují i rostoucí ceny energií. To znamená, že výrobní náklady jsou výrazně vyšší. Z druhé strany, z pohledu poptávky to trošku formuje trh. Samozřejmě to může vést k tomu, že developeři a vůbec stavaři by měli ještě více přemýšlet o energeticky úspornějších budovách atd. Tady to byl jakoby inovativní impuls, který samozřejmě už byl nastartován dříve – ale teď to možná bude dávat ještě daleko větší smysl. A potom z té druhé strany je to zase, pokud se bavíme o bytech, omezení poptávky. Protože to je další faktor, který relativně zdražuje nemovitost nebo nákup bytu pro vlastníka – nejde třeba do lepšího, protože nemá volné peníze. Anebo i pro individuální pronajímatele – ty náklady jsou prostě vyšší. Musí to promítnout do nájmu nebo to přenést zase na toho nájemníka. A tam je taky určitý omezený prostor, takže se tam sníží potenciální výnosnost. A když se snižuje výnosnost jakéhokoliv investičního aktiva, když se bavíme o té sekci investiční, tak by to mělo působit na pokles ceny.