Třetina platu na splátku. Češi dojíždějí 70 kilometrů za bydlením, které si nemohou dovolit 

Úrokové sazby hypoték se v Česku pohybují kolem 4,5 až 5 % a návrat k dvouprocentním úvěrům z posledních let není podle odborníků realistický. V pořadu eMoney na platformě FocusOn vysvětluje Jindřiška Gloslová, hypoteční specialistka, proč současné sazby odpovídají historickému průměru, jak se změnila dostupnost bydlení pro mladé i starší žadatele a proč je dnes důležitější než kdy dřív plánovat hypotéku jako dlouhodobý finanční projekt.

Hypoteční sazby se aktuálně pohybují kolem 4,5 %, přičemž některé banky už nabízejí i mírně nižší hodnoty. Podle Jindřišky Gloslové ale není správné tyto sazby označovat za extrémní.

„Sazba kolem 4,5 až 5 % odpovídá historickému průměru. To, co jsme zažili v době dvouprocentních hypoték, byly spíš anomálie,“ říká. Nízké sazby sice přinesly levnější splátky, ale zároveň vytvořily falešné očekávání, že podobné podmínky budou trvalé.

Podle Gloslové je z makroekonomického hlediska zdravější, když klienti vstupují do úvěru s realistickou sazbou. „Je lepší začít na průměru než zažít šok, když se sazba zvedne z dvou na pět procent,“ dodává.

Proč návrat k extrémně levným hypotékám neočekávat?

Na otázku, zda se nízké sazby mohou vrátit, odpovídá Gloslová spíše skepticky. „Upřímně doufám, že se tyto extrémy opakovat nebudou,“ říká s tím, že levné peníze sice krátkodobě pomáhají, ale dlouhodobě deformují chování trhu i domácností.

Banky podle ní nyní spíše stagnují a v některých případech dokonce mírně zdražily. To naznačuje, že trh si na současné sazby zvyká. „Budeme s nimi muset počítat i do budoucna,“ shrnuje.

Mladí versus starší žadatelé. Kdo má dnes výhodu

Jedním z klíčových témat je dostupnost hypoték pro mladé lidi. Gloslová upozorňuje, že mladí žadatelé do 36 let mají stále výhodu v podobě 90% hypotéky, zatímco starší klienti obvykle dosáhnou maximálně na 80 % hodnoty nemovitosti.

„Mladší žadatelé často nejsou tolik zadlužení a jsou bonitní. Problémem zůstávají vlastní zdroje, zejména při dnešních cenách nemovitostí,“ říká. U starších klientů je podle ní limitující nutnost vložit 20 % vlastních prostředků, což při ceně nemovitosti 5 milionů korun znamená milion korun hotovosti.

Startovací bydlení jako nutnost, ne kompromis

Rostoucí ceny bytů podle Gloslové zvyšují význam startovacího bydlení. Menší byty umožňují mladým lidem vstoupit do vlastního bydlení bez extrémního měsíčního zatížení.

„Hypotéka je dlouhodobý projekt. Klient musí myslet na to, zda založí rodinu, jak se budou vyvíjet jeho příjmy a výdaje,“ říká. Startovací byty podle ní dávají smysl nejen ekonomicky, ale i strategicky.

Zároveň upozorňuje, že menší byty jsou dražší na metr čtvereční, což je patrné zejména v Praze a jejím okolí. Přesto poptávka zůstává silná.

Regiony versus Praha. Dojíždění jako nový standard

Rozhovor se dotýká i otázky regionálního bydlení. Gloslová potvrzuje, že řada klientů je ochotna dojíždět desítky kilometrů, pokud tím získají dostupnější bydlení.

„Je rozdíl jet hodinu vlakem do Prahy nebo hodinu po Praze,“ říká. Někteří klienti podle ní dojíždějí i 70 kilometrů, zejména pokud si tím splní sen o vlastním domě. Rozhodování je ale individuální. Část lidí preferuje bydlení v centru kvůli školám, službám a minimalizaci logistiky kolem rodiny.

Rodina jako klíčový faktor dostupnosti bydlení

Významnou roli dnes hraje rodinná pomoc, zejména formou dodatečné zástavy nemovitosti rodičů. Gloslová potvrzuje, že tento model je čím dál častější.

„Rodiče mají obavy, ale když jim vysvětlíme fakta a nastavíme bezpečné mechanismy, často souhlasí,“ říká. Podle jejích zkušeností se rodičovská nemovitost obvykle vyváže ze zástavy do tří let, jakmile klient splní podmínky banky nebo sníží zadlužení.

Kolik dát na bydlení, aby hypotéka nebyla strašákem

Gloslová odmítá univerzální poučky, ale připouští, že hranice 30 % příjmů na bydlení je dobrým orientačním vodítkem. „Je to individuální. Někdo zvládne splácet rychle, jiný chce zároveň žít,“ říká.

Varuje před chybami z období nízkých sazeb. „Viděla jsem případy, kdy se splátka po refixaci zvýšila o 11 tisíc korun měsíčně. To je pro většinu lidí likvidační,“ upozorňuje. Proto dnes doporučuje plánovat hypotéku tak, aby byla zvládnutelná i při vyšších sazbách.

Co čekat v roce 2026. Stagnace místo zlevňování

Na závěr se rozhovor dotýká výhledu na příští rok. Gloslová nepředpokládá výrazné zlevňování hypoték. „Banky zatím nemají důvod sazby rychle snižovat,“ říká.

Podle ní se spíše bude pokračovat v mírné stagnaci, případně v kosmetických úpravách a krátkodobých kampaních. „První kvartál roku 2026 bude zajímavý, ale nečekám žádný dramatický zlom,“ uzavírá.

Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:

1. Proč jsou sazby kolem 4,5 % z dlouhodobého pohledu normální
2. Jak se skutečně liší šance mladých a starších žadatelů na hypotéku
3. Kdy dává smysl startovací bydlení a kdy už ne
4. Jak velké riziko představují refixace po letech levných hypoték
5. Co mohou domácnosti reálně čekat od hypotečního trhu v roce 2026