Když výbor SVJ přestane fungovat, nemá kdo schvalovat faktury ani autorizovat platby. Profesionální předseda přebírá statutární odpovědnost a kontroluje technickou i ekonomickou správu domu. Jana Čapková a Irena Svobodová ze společnosti Solido Domus v pořadu RealChat na platformě FocusOn popsaly, proč se vlastníci této funkci vyhýbají, jak probíhá převzetí domu a proč se náklady mohou zvýšit maximálně o 100 až 150 korun měsíčně na jednotku.
SpotifyProfesionální předseda musí podle Ireny Svobodové plnit všechny povinnosti, které má statutární orgán SVJ. Jeho pravomoci a odpovědnost určují stanovy a občanský zákoník stejně jako v případě předsedy z řad vlastníků.
O fungování domu se zpravidla stará několik subjektů. Vedle předsedy nebo výboru je to správce, který zajišťuje ekonomickou a technickou část, a podle velikosti domu také kontrolní komise nebo revizor.
Film Vlastníci je podle Čapkové spíše dokument
Lidé se funkci předsedy vyhýbají mimo jiné kvůli odpovědnosti, neustále se měnící legislativě a osobním vztahům mezi sousedy. Předseda navíc musí sledovat, zda správce zajišťuje revize a odstraňuje závady, kontrolovat vyúčtování služeb a připravovat finanční plány. ,,Film Vlastníci je komedie, ale kdo někdy seděl na shromáždění, ideálně na straně předsedy, ví, že je to spíše dokument,‘‘ říká Jana Čapková.
Předseda, který v domě zároveň bydlí, se podle ní může dostávat do nepříjemných osobních situací. Sousedé vědí, kde bydlí, a spor o vyúčtování může pokračovat například ve výtahu. Podle Svobodové přitom nezáleží na velikosti domu, ale především na skladbě jeho obyvatel. Popsala případ SVJ, ve kterém sousedské vztahy již neumožňovaly běžné fungování výboru.
,,Poptali nás do jednoho SVJ, kde sousedské vztahy už nedovolovaly fungování výboru. Panovala tam velká lidská nevraživost a mezi předchozími členy výboru kolovaly velmi nepříjemné e-maily. Díky tomu, že jsme tam byli jako nezávislí profesionálové, se podařilo tento problém odstranit,‘‘ popisuje Svobodová.
Bez výboru nemá kdo zaplatit faktury
Pokud předchozí výbor ze dne na den skončí, nemá kdo schvalovat faktury ani autorizovat platby v bance. Správcovská firma může některé úkoly dál vykonávat a například objednat revize, nemusí je však mít kdo zaplatit. Kritickým scénářem je podle Svobodové ustanovení opatrovníka. Situaci mohou vyřešit také vlastníci, kteří podle stanov svolají shromáždění a pokusí se zvolit nové statutární vedení domu.
,,Vlastníci si málokdy uvědomují, že když budou do výboru šťourat, na každém shromáždění ho shodí a nic se neodsouhlasí, škodí sami sobě,‘‘ upozorňuje Svobodová.
Agenda profesionálního předsedy zahrnuje technickou i ekonomickou kontrolu. Sleduje, zda správce provádí revize a odstraňuje zjištěné závady, kontroluje vyúčtování a rozúčtování služeb a připravuje finanční i dlouhodobé plány oprav. Nejméně jednou ročně také svolává shromáždění vlastníků.
Součástí jeho práce je rovněž kontrola hrazení záloh a nedoplatků. Pokud se některý vlastník stane významným dlužníkem, může následovat také soudní vymáhání pohledávky.
Profesionál může vyjít jen o cappuccino dráž
Cena služby se stanovuje individuálně podle velikosti a celkového stavu domu. Čapková při porovnání vychází z nákladů na tříčlenný výbor, jehož členové pobírají odměny a za které se odvádějí příslušné odvody.
,,Ve srovnání s profesionálním předsedou často dojdeme ke stejné částce, případně se náklady zvýší maximálně o 100 až 150 korun měsíčně, když se rozpočítají na jednotlivé jednotky. To je v dnešní době jedno cappuccino,‘‘ přirovnává Čapková.
Na začátku se podle ní neplatí žádný zvláštní poplatek za převzetí domu. Shromáždění schválí měsíční odměnu, která je následně pravidelně vyplácena. Pokud předsedovi vznikne větší množství práce například kvůli zateplení domu, může mu shromáždění schválit mimořádnou odměnu. Čapková upozorňuje, že členy výboru se často stávají lidé, kteří se ve správě domu odborně neorientují. Funkci potom vykonávají po večerech vedle svého zaměstnání a po určité době mohou odstoupit.
První měsíce patří kontrole dokumentace
U fungujícího SVJ začíná přechod volbou profesionálního předsedy na shromáždění a jeho následným zápisem do rejstříku. Poté přichází převzetí domu a kontrola dokumentace.
,,Nejprve si provedeme audit. Řekněme, že během prvních tří měsíců se potřebujeme s domem seznámit. Někdy se těžko dohledávají smlouvy a revize a nikdo neví, kde jsou,‘‘ popisuje Svobodová.
Délka převzetí závisí na velikosti domu a na tom, v jakém pořádku jsou předávané podklady. Profesionální předseda musí projít papírové i elektronické dokumenty a získat přehled o dosavadním fungování SVJ. U nového developerského projektu se postupuje odlišně. Nejprve musí vzniknout SVJ, připravit se jeho stanovy a vytvořit základní podmínky pro jeho fungování.
Samotný název kvalitní správu nezaručí
Označení profesionální předseda ještě podle Čapkové automaticky neznamená, že bude dům správně veden. Setkala se například s případem, kdy vlastníci zvolili profesionálního předsedu, ale funkci následně vykonávala osoba, kterou na shromáždění ani neviděli.
,,Nedávno jsem přebírala dům, kde působil profesionální předseda. Nebyly v pořádku revize ani odstranění závad, dokonce ani pojištění domu, což je základ. Lidé navíc nevěděli, kolik mají ve fondu oprav,‘‘ popisuje Čapková. Solido Domus proto podle ní zakládá svou službu na osobním výkonu funkce a zastupitelnosti jednotlivých členů týmu.
Profesionální předseda není samovládce
Největší obavou vlastníků bývá podle Svobodové přístup externího předsedy k účtu SVJ. Doporučuje proto, aby platby vždy autorizovali dva lidé. Může jít například o předsedu společně s předsedou kontrolní komise nebo revizorem.
,,Předseda není samovládce. Je podřízen stanovám a shromáždění vlastníků, takže si s domem nemůže dělat, co by chtěl. Všechny velké investiční akce musí nechat schválit shromážděním,‘‘ zdůrazňuje Svobodová.
Stanovy obvykle určují maximální částku, o které může předseda rozhodnout bez svolání shromáždění. Při přechodu na profesionálního předsedu proto bývá jedním z prvních kroků jejich úprava. Stanovy rovněž upravují fungování kontrolní komise nebo revizora.
Profesionální předseda přitom nese stejnou statutární odpovědnost jako kterýkoliv jiný předseda. Společnost má podle Čapkové také pojištění odpovědnosti a podporuje vznik kontrolního orgánu, který se podílí na schvalování faktur a dalších rozhodnutích. Solido Domus připravuje rovněž čtvrtletní nebo pololetní reporty a report pro shromáždění vlastníků. Kontrolní komise i samotní vlastníci tak získávají přehled o tom, co se v domě během daného období odehrálo.
Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:
- Proč se vlastníci vyhýbají funkci předsedy SVJ?
- Co se stane, když výbor ze dne na den přestane fungovat?
- Jak probíhá převzetí domu profesionálním předsedou?
- Od čeho se odvíjí cena profesionálního vedení SVJ?
- Jaké nedostatky mohou zůstat po předchozím profesionálním předsedovi?