David Mencl: Jak se vyvíjí dostupnost domů za posledních 20 let?

Téměř osm z deseti českých domácností vlastní nemovitost, ve které bydlí. Tento fakt vypovídá o silné preferenci vlastnického bydlení v Česku, říká David Mencl, ředitel Ekonomických staveb.

V ekonomickém prostředí, kde hypoteční sazby neustále kolísají a ceny pozemků stoupají, se ale potenciální kupci ocitají před zásadní otázkou: Je správný čas investovat do vlastního domova právě teď? Zatímco financování může být náročnější, dnešní domy mají oproti těm, co již 10 nebo 20 let stojí, i velké výhody. Technologický pokrok totiž bude šetřit peněženku, i kdyby ceny energií opět stoupaly.

Hypotéku hned, nebo až později?

Sazby hypoték situaci těch, kteří by si rádi pořídili vlastní bydlení, příliš neusnadňují. Letos by sice měly dále klesat, nijak dramatický pokles se ale nečeká. Situace jako v únoru 2021, kdy úroková sazba na hypotékách spadla na nejnižší hodnotu v historii Česka, a to na 1,93 %, se znovu jen tak nedočkáme, jestli vůbec někdy.

V kombinaci s cenami pozemků, které se vyšplhaly rekordně, a ve velkých městech či na jejich předměstích obzvlášť, zůstávají zájemci o vlastní dům v nelehké situaci. Ceny pozemků totiž vzrostly skutečně dramaticky, a to i v přepočtu na průměrné mzdy. Během 20 let vyskočila cena pozemku v průměrných mzdách nejprve z 50 na 62 mezd v roce 2013 a poté až na 95 mezd dnes, tedy na zhruba 4 miliony korun. Z celého období největší skok proběhl mezi roky 2021 a 2022, kdy se cena pozemků zvýšila o 30 % za 12 měsíců.

Další zdražování je přitom na obzoru – jakmile dojde k oživení realitního trhu vlivem nižších úrokových sazeb, tak ceny pozemků a nemovitostí porostou. Vyčkávat na ještě nižší úroky se tak nemusí ve výsledku vyplatit.

Ceny pozemků stoupají, ale jaká je skutečná cena bydlení?

Přestože ceny pozemků a domů vzrostly, důležitým faktorem je relativní dostupnost těchto aktiv vzhledem k průměrným mzdám. Jako příklady můžeme uvést výstavbu našich dvou nejoblíbenějších modelů domů: patrového 4+1 Ekonomik N7 a přízemního Katka. V roce 2003 bylo potřeba 121 průměrných mezd pro nákup domu Ekonomik, zatímco v roce 2023 už to bylo jen jen 101 průměrných měsíčních mezd. Podobný trend lze sledovat u domu Katka – 107 platů v roce 2003 a 95 platů dnes.

Růst průměrných mezd v Česku za posledních 20 let byl v absolutní hodnotě téměř trojnásobný. V roce 2003 činila průměrná mzda 15 761 korun, v roce 2013 už 26 637 a v roce 2023 dosáhla 42 249 korun.

Energetické pokroky šetří peněženky nejvíce

Nejvýraznějším faktorem, který přispěl k dlouhodobé výhodnosti bydlení, je pokrok v energetické efektivitě domů. Díky moderním izolačním materiálům, efektivnějším systémům vytápění a využití obnovitelných zdrojů, jako jsou fotovoltaické elektrárny, se podařilo výrazně snížit energetické náklady spojené s provozem domu. Dům postavený v roce 2023 je energeticky efektivnější a vede k nižším měsíčním výdajům ve srovnání s domem postaveným před dvaceti lety.

Z analýzy vyplývá, že ačkoliv nominální ceny domů a pozemků vzrostly, celkové náklady na bydlení v dlouhodobém horizontu se snížily. Když sečteme náklady na pořízení domu, pozemku a na energie za 50 let, zjistíme, že dnes jsou celkové náklady bydlení nižší než v minulosti. V roce 2003 byly celkové náklady na stavbu domu a energie za 50 let výrazně vyšší ve srovnání s rokem 2023, což ukazuje relativní výhodnost současného bydlení.