Družstevní bydlení v Česku ohrožuje nedostatečná legislativa, nespokojeno je 95 % družstevníků

Družstevní bydlení je opomíjenou součástí trhu s bydlením. Největším problémem je nedostatečná legislativa družstevního bydlení je nedostačující a je třeba ji změnit.

Na tom se shodli účastníci odborného semináře v Poslanecké sněmovně s názvem Příležitosti a výzvy družstevního bydlení v České republice. Akce se konala v úterý 26.3. pod záštitou Výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj.

Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD) představil analýzu vypracovanou ve spolupráci s Centrem ekonomických a tržních analýz (CETA), která přinesla důležitý přehled o současných trendech a budoucnosti družstevní bytové politiky v zemi.

„Družstevní bydlení je opomíjenou součástí trhu s bydlením. Současná situace nicméně staví před družstva řadu překážek, na které jsme chtěli seminářem upozornit,” uvedl Jiří Havránek, předseda Podvýboru pro bytovou politiku a výstavbu.

SČMBD společně s CETA vypracoval analýzu současné situace družstevního bydlení v České republice a závěry šetření byly prezentovány na semináři. „Studie reaguje na překážky a nedostatky v současné legislativě, které stěžují spolehlivé fungování a vyrovnané hospodaření bytových družstev. Závěry studie představují praktická doporučení pro centrální a municipální autority, jejichž implementace může znovu oživit slábnoucí poptávku po družstevním bydlení. Bytová družstva totiž mají potenciál sehrát velmi důležitou roli při formování budoucnosti trhu s bydlením v ČR,” uvedl předseda SČMBD Jan Vysloužil.

Michael Fanta z Centra ekonomických a tržních analýz dodal: „Zásadním problémem družstevního bydlení se jeví nevyhovující legislativa, toto tvrzení uvedlo 95 % respondentů dotazníkového šetření. Jako konkrétní příklady pak uvedli například postavení bytových družstev jakožto věřitele v insolvenčních či exekučních řízeních, otázku stanovení vypořádacího podílu nebo zániku členství v případě procesu oddlužení člena bytového družstva.”

Problémem současné situace je postavení bytového družstva jakožto věřitele při vymáhání pohledávek za členy (86,9 % respondentů souhlasí). Bytová družstva jsou za současné situace ekonomicky svazována dluhy svých členů. Na druhou stranu pak družstva trápí i situace z opačné pozice. Problémem pro bytová družstva je totiž také postavení družstva jakožto dlužníka při vyplácení vypořádacího podílu v souvislosti s ukončením členství bez právního nástupce. S tímto výrokem vyjádřilo souhlas více než 91 % dotázaných.

„Neplatiči členským organizacím dlouhodobě dluží miliony korun. Podíl nedobytných pohledávek, tedy těch, u kterých už se ani nepředpokládá jejich splacení, nadále stoupá. Je to více než 50 procent. To postupně způsobují především legislativní změny, které umožňují oddlužení problematických vlastníků a dlužníků,” poukázala na problémy Kateřina Horáková z legislativně-právního oddělení SČMBD a odprezentovala praktická řešení vycházející z analýzy, která by pomohla současné situaci družstevního bydlení.

Navrhovaná řešení vycházející z analýzy SČMBD:

• Úprava postavení bytového družstva jakožto věřitele v rámci procesu vymáhání pohledávek vzniklých na straně současných či bývalých členů. Pokud má dlužník závazek nejen vůči družstvu, ale i jinému věřiteli, je žádoucí přizpůsobit pořadí věřitelů při vypořádání dluhu. Jinými slovy – zajistit přednostní postavení bytových družstev, neboť svým členům zajišťují jednu ze základních lidských potřeb – bydlení. Finanční ztráty plynoucí z často mizivé návratnosti dlužné částky pak výrazně komplikují stabilitu hospodaření družstva, což ovlivňuje kvalitu poskytovaných služeb všech ostatních členů.
• Úprava mechanismu jež stanovuje výši vypořádacího podílu v souvislosti s ukončením členství bez právního nástupce. Je žádoucílegislativně upravit metodiku pro stanovení hodnoty vypořádacího podílu při zohlednění všech závazků a pohledávek za členem družstva včetně nákladů souvisejících s ukončením jeho členství a uvolněním bytu. V mnoha situacích je nyní družstvo nuceno vyplatit odchozím členům vypořádací podíl, který mnohonásobně převyšuje účetní hodnotu původního vkladu, což znovu významně komplikuje hospodaření družstva. Ocenění současné hodnoty družstevního podílu má smysl vázat např. na vývoj inflace, nikoliv však na tržní hodnotu dané nemovitosti.
• Legislativní úprava vystěhování a vyklizení bytové jednotky. Pokud platné rozhodnutí ukončuje členství v družstvu (případně pokud přezkoumávající soud potvrdí správnost zrušení členství), je nutné, aby následovné vystěhování a vyklizení bytu automaticky souviselo s tímto prvním rozhodnutím, a to v omezené době (např. do třech měsíců). V řadě situací je totiž aktuálně nutné řešit vyklízení bytu znovu soudně, což je administrativně, finančně a časově velmi náročné.
• Přímá či nepřímá podpora veřejného sektoru směrem k bytovým družstvům. K bytovým družstvům není vhodné přistupovat stejně jako k běžným obchodním společnostem, neboť nejsou zakládána za účelem podnikání a tvorby zisku. Nemusí se nutně jednat o přímou finanční podporu prostřednictvím grantů, dotací či zřizování speciálního fondu. Vhodnou podporou pro rozvoj bytových družstev jsou např. zvýhodněné půjčky na družstevní výstavbu či vznik vhodných úvěrových produktů pro zájemce o členství v družstvu. Nabízí se také zjednodušení administrativního procesu povolování a schvalování stavebních projektů, nabídky městských pozemků za snížené ceny pro projekty družstev či snížení daně z nemovitosti pro družstevní byty.